معادله نفت در بازار مسکن

«معادله نفت» در بازار مسکن به‌عنوان رابطه‌ای که کمتر مورد توجه تحلیلگران این بازار قرار داشته، اخیرا توسط یک گروه تحقیقاتی رمزگشایی شد و نتایج آن که در فصلنامه اقتصاد مسکن تشریح شده، حاکی است: مطابق روند 33 ساله منتهی به سال 91، شوک‌های درآمدی ناشی از جهش قیمت نفت در کشور، اثر مستقیم و مثبت بر قیمت مسکن می‌گذارد و در بازه زمانی حداقل 10 ساله، باعث نوسان صعودی 5/ 8 تا 7/ 36 درصدی در قیمت نسبی مسکن می‌شود. مطالعات نظری و تجربی با تایید این اثرپذیری، توصیه‌هایی برای کنترل این اثرپذیری دارد .


شوک قیمت نفت تا 37 درصد در قیمت نسبی مسکن نوسان صعودی ایجاد می‌کند و آثار آن بیش‌از 10 سال به طول می‌انجامد

گروه مسکن: قیمت نسبی مسکن در کشورهای صادرکننده نفت، بیشترین اثرپذیری بیرونی را ابتدا از شوک درآمدهای نفتی و سپس از رشد نرخ ارز، دریافت می‌کند؛ طوری که اتخاذ سیاست مناسب برای ممانعت از انتقال آثار شوک نفتی به حساس‌ترین بازار غیرقابل مبادله– بازار ملک- می‌تواند از یکسو حجم زیادی از فعالیت‌های سوداگری در بخش مسکن را کاهش دهد و از سوی دیگر به تخصیص بهینه منابع در سمت تقاضای واقعی مسکن (مصرفی) منجر شود.
 

نتایج یک تحقیق مبتنی بر مطالعات نظری داخلی و خارجی و همچنین تحلیل روند‌های 33 ساله درآمدهای نفتی کشور و قیمت نسبی مسکن، نشان می‌دهد: در ایران به عنوان کشوری که هنگام جهش قیمت جهانی نفت، به «بیماری هلندی» دچار می‌شود، یک رابطه مستقیم و مثبت بین رشد درآمد نفت و قیمت نسبی مسکن وجود دارد؛ به طوری که با افزایش درآمدهای نفتی هم در کوتاه‌مدت و هم در میان‌مدت و بلندمدت، صعود چشمگیر 5/ 8 تا 7/ 36 درصدی در قیمت نسبی مسکن (نسبت شاخص قیمت مسکن به قیمت کالاهای قابل مبادله‌ یا واردات‌پذیر) اتفاق می‌افتد.

 

در این تحقیق ارقام و آمارهای دوره زمانی 1359 تا سال 1391، مورد بررسی قرار گرفته و مشخص شده است: در ایران همانند سایر کشورهای نفت‌خیز و حتی کشورهایی همچون انگلستان، آمریکا، آلمان و ایتالیا، بین درآمد دولت و نوسانات مسکن یک ارتباط مثبت و دائمی برقرار است. در کشورهای نفت‌خیز از آنجا که جهش قیمت نفت به شوک درآمد دولت و رشد منابع ارزی کشور منجر می‌شود، جذب آن در اقتصاد داخلی به افزایش تقاضا برای کالاهای قابل ‌مبادله و غیرقابل مبادله منجر خواهد شد. در این میان، عرضه کالاهای قابل‌مبادله از طریق تمرکز بر واردات، قابل تنظیم و کنترل متناسب با افزایش تقاضا است؛ اما در بازار مسکن چون امکان مبادله وجود ندارد و حتی افزایش عرضه مسکن در کوتاه‌مدت نیز غیرممکن است، درنتیجه تحت‌تاثیر شکاف بین عرضه و تقاضا، قیمت مسکن نسبت به قیمت سایر کالاها افزایش می‌یابد.

 

این تحقیق که توسط یونس سلمانی و سارا صادقی به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن انجام شده است، در رمزگشایی از معادله «نفت» در بازار مسکن، علاوه بر اثر مستقیم شوک درآمد نفتی، تاثیر غیرمستقیم این متغیر بیرونی را نیز بررسی کرده است.

 

تاثیر غیرمستقیم شوک مثبت نفتی بر قیمت نسبی مسکن به این صورت است که با افزایش واردات و تحریک تقاضای ارز، نرخ موثر واقعی ارز نیز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و تحت تاثیر این رشد نرخ، «بازدهی انتظاری» از سمت سرمایه‌گذاران ملکی و خریداران مسکن برای بالا رفتن قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند که در این پروسه، مجددا قیمت مسکن و سپس قیمت نسبی مسکن تحریک مثبت می‌شود.

 

در این میان آنچه مانع از تطبیق آنی شرایط در بازار مسکن هنگام شوک نفتی می‌شود، اولا «بی‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت» و دوما «زمان‌بر بودن پروسه تکمیل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی» است به این معنا که سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها قادر نیستند در زمان کم و متناسب با سرعت تحولات متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک، سطح عرضه را با میزان تقاضا تنظیم کنند. بنابراین برای جلوگیری از انتقال آثار تورمی شوک نفتی به بازار مسکن، لازم است چشم‌انداز جهانی قیمت نفت– به‌رغم تصادفی بودن محض فرآیند آن- همواره مدنظر سیاست‌گذاران دولت قرار بگیرد و در عین حال، «افزایش عرضه مسکن در بلندمدت» نیز در دستور کار متولیان این بخش باشد.

 

به گزارش «دنیای‌اقتصاد» تا پیش از این تحقیق که در شماره جدید فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، غالب کارشناسان اقتصاد مسکن همواره مطرح می‌‌کردند که تغییرات قیمت نفت، اثر مستقیم بر قیمت مسکن ندارد بلکه در سرعت نوسانات آن تشدید یا تخفیف ایجاد می‌کند اما هم‌اکنون مشخص شده، شوک افزایشی در قیمت نفت، باعث صعود قیمت نسبی مسکن می‌شود.

 

طبق این تحقیق، سه متغیر شامل «شوک درآمدهای نفتی»، «شوک رشد تقاضای کل در بازارها نسبت به عرضه کل»و «شوک عوامل درون‌زای بازار مسکن» در کوتاه‌مدت به ترتیب 5/ 8 درصد، 33/ 0 درصد و 91 درصد از نوسانات قیمت نسبی مسکن را ایجاد می‌کنند که در بلندمدت سهم آنها از تشکیل نوسان به ترتیب به 7/ 36 درصد، 2/ 4 درصد و 5/ 54 درصد تبدیل می‌شود و بقیه نوسان که 5/ 4 درصد برآورد می‌شود از محل شوک نرخ ارز موثر واقعی به‌وجود می‌آید. به این ترتیب در معادله نفتی بازار مسکن، متغیرهای درونی بازار ملک همچنان بیشترین اثرگذاری را روی قیمت مسکن دارند اما از بین متغیرهای بیرونی، این شوک درآمدهای نفتی است که نقش کلیدی را بر نوسانات قیمت بازی می‌کند.

 

محققان در گزارش خود تاکید کرده‌اند با کنترل انتقال اثرات این شوک به بخش مسکن می‌توان در بلندمدت بیشتر از 36 درصد نوسانات قیمت نسبی مسکن را کاهش داد که با این کاهش، بازار مسکن از فضای اطمینان کافی برخوردار خواهد شد و در نتیجه آن تا حد زیادی واسطه‌گری و سوداگری در این بخش کاهش پیدا می‌کند و در نتیجه آن تا حد زیادی واسطه‌گری و سوداگری در این بخش کاهش یافته و بر حجم فعالیت‌های حقیقی در بخش مسکن افزوده می‌شود.

 

بخشی از مقاله تحقیقاتی که تحت عنوان «بررسی تاثیر شوک‌های درآمدی نفت بر قیمت مسکن در ایران از طریق مکانیزم بیماری هلندی کاربردی از مدل SVAR» در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده، در زیر آمده است:

 

 

مبانی نظری معادله

در کشورهای دچار بیماری هلندی همچون ایران، افزایش یکباره و ناگهانی قیمت نفت در بازارهای جهانی منجر به افزایش درآمدهای ارزی و مازاد تراز پرداخت‌ها می‌شود. با فرض جذب این مازاد در اقتصاد داخلی، تقاضای داخلی برای کالاهای قابل مبادله و غیرقابل مبادله (عمدتا خدمات و مسکن) افزایش می‌یابد. با توجه به کم کشش بودن عرضه داخلی در کوتاه‌مدت، دولت‌ها در راستای کنترل تورم اقدام به واردات کالاهای قابل مبادله می‌کنند، در نتیجه این امر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله همچون مسکن نسبت به کالاهای قابل مبادله افزایش می‌یابد. این مساله تخصیص بهینه منابع بین بخش‌های قابل مبادله و غیرقابل مبادله همچون مسکن را به شدت متاثر می‌کند. در کل می‌توان دو پیامد برای این مساله متصور شد؛ اولی افزایش سرمایه‌گذاری و در نتیجه افزایش تولید واقعی در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که به‌تنهایی مقوله ارزشمندی است، دومی افزایش سوداگری و واسطه‌گری در بخش کالاهای غیرقابل مبادله است که در نتیجه این امر، بین قیمت تمام شده تولید کالاهای غیرقابل مبادله و قیمت پرداختی توسط مصرف‌کننده نهایی شکاف ایجاد می‌شود. وجود چنین شکافی به‌عنوان یک هزینه اضافی بر مصرف‌کننده نهایی کالای غیرقابل مبادله تحمیل می‌شود،‌در نتیجه این امر، تقاضا برای این کالاها می‌تواند کاهش یابد. این موضوع در مورد مسکن که سهم قابل‌توجهی از مخارج خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، از اهمیت دوچندان برخوردار است. این در حالی است که برای اتخاذ سیاست‌های بهینه برای کاهش سوداگری در بازار مسکن، آگاهی از تاثیر شوک‌های درآمدی نفت بر قیمت مسکن از طریق مکانیزم بیماری هلندی می‌تواند مفید باشد.

 

ازجمله ویژگی‌های بخش مسکن می‌توان از زمانبر بودن تکمیل پروژه‌های سرمایه‌گذاری مسکن، بی‌کشش بودن عرضه مسکن در کوتاه‌مدت، واکنش بیشتر عرضه به شوک مثبت تقاضا نسبت به شوک منفی تقاضا و... نام برد. به واسطه ویژگی‌های مختلف بازار مسکن، عوامل متعددی بر عرضه، تقاضا و قیمت مسکن اثرگذارند. این عوامل را می‌توان به دو دسته عوامل درون‌زا و برون‌زا تقسیم کرد؛ عواملی که در بازار مسکن موجب تغییر در حجم و چگونگی عرضه و تقاضا می‌شوند، عوامل درون‌زا و عواملی که خارج از بازار مسکن تعیین می‌شوند (شوک‌های نفتی، نوسانات بازار سرمایه، سیاست‌های دولت و...) و بر عملکرد بازار مسکن موثرند، عوامل‌برون‌زا هستند.

 

تحولات بازارهای جهانی نفت نیز جزو عوامل برون‌زایی محسوب می‌شوند که بازار مسکن کشورهای صادرکننده نفت را متاثر می‌کنند. فرآیند پیروی بخش مسکن از تحولات بازارهای جهانی نفت در چارچوب پدیده بیماری هلندی به‌خوبی تشریح شده است. کوردن و نیری (1982) یک تحلیل نظری برای توضیح این پدیده ارائه کرده‌اند. آنها اقتصاد باز کوچکی را در نظر گرفته‌اند که از دو بخش قابل مبادله و غیرقابل مبادله تشکیل شده است. در بخش قابل مبادله دو نوع کالا (انرژی و کالای صنعتی) تولید می‌شود؛ و قیمت این نوع کالاها به صورت برون‌زا در نظر گرفته می‌شود، زیرا قیمت آنها در بازارهای جهانی تعیین می‌شود. در بخش غیرقابل مبادله نیز یک نوع کالا (مسکن) تولید می‌شود که قیمت آن به صورت درون‌زا و به وسیله عرضه و تقاضای داخلی تعیین می‌شود. فروض دیگر مدل آنها عبارت است از اینکه تمامی کالاها برای مصرف نهایی استفاده می‌شوند. در این مدل جنبه‌های پولی اقتصاد نادیده گرفته می‌شود و متغیرها به صورت حقیقی هستند.

 

دستمزدها از انعطاف‌پذیری کامل برخوردار است و در واقع تضمین‌کننده این مطلب است که همواره اشتغال کامل برقرار است. دو عامل تولید، نیروی کار و سرمایه وجود دارد که نیروی کار تنها عامل متحرک بین بخش‌ها است. آنها اثرات رونق انرژی بر بخش‌های اقتصاد را به دو اثر تفکیک کردند: اثر حرکت عوامل تولید و اثر مخارج. اثر حرکت عوامل تولید به این معنا است که با وقوع رونق انرژی، عوامل تولید از بخش صنعت و بخش مسکن به بخش انرژی انتقال می‌یابد. نتیجه این حرکت کاهش تولید بخش قابل مبادله (صنعت) و بخش غیرقابل مبادله (مسکن) است. به عبارت دیگر، اثر حرکت عوامل تولید به صورت مستقیم منجر به ضد صنعتی شدن می‌شود.اثر مخارج نیز بیان می‌کند که رونق انرژی موجب افزایش درآمدهای ارزی و ملی می‌شود که نتیجه آن افزایش تقاضا برای هر دو کالای قابل مبادله و غیرقابل مبادله است. این فشار تقاضا قیمت هر دو نوع کالا را افزایش می‌دهد. دولت‌ها در جهت کنترل افزایش قیمت‌ها اجازه افزایش واردات را خواهند داد که این امر نیز منجر به کاهش بخشی از ذخایر ارزی کشور و تعدیل قیمت کالاهای قابل مبادله می‌شود. در نتیجه این امر قیمت کالاهای غیرقابل مبادله نسبت به قیمت کالاهای قابل مبادله افزایش می‌یابد؛ زیرا بخشی از مازاد تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق واردات تامین می‌شود ولی تمام مازاد تقاضای کالاهای غیرقابل مبادله توسط عرضه داخلی تامین می‌شود که نتیجه آن افزایش قیمت این نوع کالاهاست.

 

به طور خلاصه براساس نظریه بیماری هلندی، افزایش درآمدهای نفتی اولین اثر منفی خود را بر بخش مسکن می‌گذارد، زیرا به علت تزریق پول نفت به جامعه، بازار مسکن با تقاضای مردم مواجه شده و دولت نیز با واردات نمی‌تواند از عیان شدن آثار تورمی آن جلوگیری کند. در این حالت که اطمینان سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌های اقتصادی پایین است، خرید و احداث مسکن نوعی سرمایه‌گذاری مطمئن به حساب می‌آید و مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای پربازده تبدیل خواهد شد و انتقال منابع از سایر بخش‌ها به این بخش موجب گسترش این بخش می‌شود انتقال منابع برای ایجاد ارزش افزوده واقعی در بخش مسکن امری مثبت تلقی می‌شود اما صرف این منبع در واسطه‌گری و سوداگری می‌تواند تبعات منفی متفاوتی بر بخش مسکن داشته باشد، در این صورت ممکن است بخش مسکن نه تنها قادر به ایفای نقش و کارکرد بهینه خود در اقتصاد نباشد بلکه به عنوان مانعی در کارکرد مفید سایر بخش‌های اقتصادی نیز عمل کند.

 

 

تجربه اثرگذاری در کانادا

نتایج تحقیق در دوره زمانی 2004-1978 در کانادا حاکی است که قیمت نفت، نرخ ارز، اشتغال و نرخ بهره بیش از 98 درصد تغییرات در قیمت مسکن را توضیح می‌دهند. قیمت نفت با 7 وقفه فصلی بر قیمت و اجاره مسکن اثر مثبت می‌گذارد. نرخ ارز با 4 وقفه فصلی بر قیمت و اجاره مسکن اثر مستقیم و منفی دارد.

 

در مورد اثر شوک‌های قیمت بر شاخص قیمت نسبی مسکن؛ بر اساس مطالعات کوردن و نیری (1982) و فردی (1386)، افزایش درآمدهای نفتی از دو کانال تقاضا و عرضه بر قیمت‌ کالاهای غیرقابل مبادله به خصوص بخش مسکن و قابل مبادله اثر می‌گذارد. افزایش درآمدهای نفتی موجب افزایش تقاضای کل در جامعه می‌شود. با فرض عادی بودن هر دو نوع کالاهای قابل مبادله و غیر قابل مبادله، تقاضا برای هر دو نوع کالا افزایش می‌یابد. بدیهی است پس از افزایش طرف تقاضای اقتصاد، میزان ترقی قیمت‌ها بستگی به واکنش عرضه دارد. در مورد مسکن امکان کنترل قیمت‌ها از طریق واردات تقریبا غیرممکن است. همچنین افزایش عرضه داخلی مسکن در کوتاه مدت بی‌کشش است و در میان مدت و بلندمدت نیز به دلیل محدودیت‌های تکنولوژیک امکان تامین تمام اضافه تقاضای ایجاد شده وجود ندارد. در مقابل جبران اضافه تقاضای کالاهای قابل مبادله از طریق افزایش واردات (به قیمت افزایش نرخ ارز) صورت می‌گیرد، بنابراین قیمت کالای غیرقابل مبادله (مسکن) نسبت به کالاهای قابل مبادله بیشتر افزایش پیدا می‌کند.

 

به هر حال با گذشت زمان و فراهم شدن شرایط لازم برای افزایش عرضه داخلی مسکن، امکان کنترل قیمت نسبی آن نیز فراهم می‌شود و اثر شوک درآمدی نفت بر قیمت‌های نسبی مسکن با گذشت زمان کاهش می‌یابد.

 

 

طول زمانی تاثیر شوک

نتایج حاصل از توابع عکس‌العمل آنی مدل SVAR نشان داد که اثر شوک مثبت درآمدهای نفتی بر شاخص قیمت نسبی مسکن مثبت است. این اثر در سال دوم به اوج خود می‌رسد و سپس روند کاهشی آن شروع می‌شود اما حذف تقریبا کامل این اثر بیش از 10 سال به طول می‌انجامد.

 

ایجاد شوک مثبت در نرخ ارز موثر واقعی نیز در سال اول اثر مثبت بر شاخص قیمت نسبی مسکن دارد، در سال دوم این اثر تقریبا برابر با صفر و از آن به بعد این اثر کاملا منفی می‌شود و حذف تقریبا کامل این اثر نیز بیشتر از 10 سال طول خواهد کشید همچنین نتایج نشان داد شوک‌های درون‌زای بازار مسکن (شوک‌های خود قیمت نسبی مسکن) در سال اول تاثیر حدودا 13/ 0 درصدی روی قیمت نسبی مسکن دارد اما این اثرات به طور تقریبی بعد از دو سال تقریبا به صفر میل می‌کند.

 

بازار مسکن جهان ورشکسته است

بازار مسکن جهان ورشکسته است 

هفته نامه اکونومیست (‌The Economist‌) که به مدت 173 سال است در لندن منتشر می‌شود‌، 18 آوریل 2015 برابر با 29 فروردین 1394 درگزارشی که ترجمه آن در زیر می‌آید‌، اوضاع بازار مسکن جهان را به این شرح توصیف کرده است‌: 

شرایط بازار مسکن دو کشور چین و یونان مشابه هم است با این تفاوت که چین به عنوان نیروگاه اقتصاد جهانی که تولید ناخالص داخلی آن در طول 10 سال گذشته حدود 158 درصد رشد داشته‌است و یونان‌، آشفته بازاری است که اقتصاد آن در طول همین دوره زمانی 18 درصد منقبض شده و یک چهارم نیروی کار آن بیکارند‌. با این اوصاف چین طبعا یونان را زوج چندان جذابی برای خود نمی‌بیند‌، اما آنچه پیوند آنها را در آخرین همایش قیمت جهانی ملک رقم می‌زند کسادی بازار مسکن هر دو است‌. 

اکونومیست‌، معاملات مسکن را در 26 بازار سراسر جهان دنبال می‌کند‌. این بازار جمعیتی بالغ بر 3 میلیارد نفر را در برگرفته‌است‌. به طورکلی اکنون قیمت‌ها در 19 بازار با رشدی به طور متوسط 2/5 درصد در سال رو به افزایش اند‌، اما در چین اوضاع مطلوب نیست‌. به نظر می‌رسد رونق ساخت وساز آن که در طول یک دهه گذشته جاری بود‌، رو به پایان باشد‌. بیشتر کشور‌های حوزه منطقه یورو هم حال چندان خوبی ندارند و در تلاش اند تا پس از یک ورشکستگی شدید دوباره بهبود یابند‌. بنابراین در این منطقه هم قیمت‌ها رو به کاهش هستند‌. 

اختلافات گوناگونی در بازار جهانی مسکن موج می‌زند‌، اما هنوز یک نقطه مشترک برای ایجاد هماهنگی و اتحاد بین آنها وجود دارد؛ سهولت در دریافت وام‌. بازار‌ها برای تقویت ضعف تقاضای جهانی مسکن در تلاش اند و دراین بین بانکداران عمده‌، سیاست‌های مالی خود را فرا منبسط کرده‌اند‌. نرخ سود وام مسکن کاهش تاریخی پیدا کرده و هم اکنون نرخ بهره وام با نرخ ثابت سی ساله در آمریکا چهار درصد است‌. 

در همین راستا اکونومیست مسیر قیمت مسکن را با دو معیار بررسی می‌کند‌: اجاره بها و درآمد‌. (‌جدول شماره 1‌) اگر بهای مسکن از میزان درآمد اعضای جامعه پیش بیفتد‌، حباب مسکن شکل می‌گیرد‌. براساس این دو معیار‌، قیمت ملک در هفت مورد از 26 کشوری که در این متن بررسی می‌شود‌، بیش از 25 درصد گران‌تر از قیمت واقعی آن وانمود می‌شود و این اتفاق به ویژه در استرالیا‌، بریتانیا و کانادا برجسته‌تر است‌. 

در آمریکا پس از انجام یک سری اصلاحات‌، قیمت‌ها تقریبا به میزان معقول خود رسیده‌اند و افزایش آنها نسبت به سال 2011‌، حدود 24 درصد بوده‌است‌. 

در ایرلند‌، قیمت‌ها با سریع‌ترین حالت ممکن در حال رشد هستند‌، اما هنوز به نقطه‌ای که قبل از بحران در آن قرار داشتند‌، نرسیده‌اند‌. در این کشور هم مانند بسیاری از کشور‌های دارای بازار ظاهرا شناور‌، پایتخت فعال‌تر از بقیه مناطق است‌. قیمت‌ها در دوبلین پایتخت ایرلند 21 درصد افزایش یافته درحالی که در سایر شهر‌ها این افزایش فقط 8 درصد بوده‌است‌. 

این روایت در مورد بریتانیا هم صدق می‌کند؛ جایی که مالکیت یک ملک در آن یک دغدغه فکری در سطح ملی است‌. قیمت‌ها در لندن طی چهار سال گذشته 40 درصد افزایش داشته‌است‌، اما در مناطق دیگر انگلیس این افزایش قیمت فقط 15 درصد بوده‌است‌. 

گفتنی است در سال‌های اخیر قیمت مسکن در انگلیس از درآمد مردم سبقت قابل توجهی گرفته و باعث شده نسبت خانوار‌هایی که مالک خانه خود هستند از 76 درصد در سال 1999 به 64 درصد در سال 2013 برسد‌. دولت ائتلافی فعلی البته مساعدتی برای تسهیل این شرایط داشته‌است‌، ازجمله کاهش مالیات بر معاملات خانه‌های ارزان‌تر و دادن کمک هزینه به خانه اولی‌هایی که برای نخستین بار می‌خواهند مالک یک ملک شوند‌. بیشتر احزاب هم قول اتفاقات خوب این چنینی را برای انتخاباتی که قرار است در ماه می‌برگزار شود‌، می‌دهند‌. اما آنچه فعلا بر جای مانده‌، مشکلات است‌. 

بدترین‌نابسامانی بازار‌مسکن در استرالیا و کاناداست‌. دراسترالیا قیمت اجاره بهای مسکن 61 درصد و در کانادا 89 درصد بیشتر از میزان واقعی است‌. 

احتمالا وقتی صندوق بین‌المللی پول هشدار می‌داد که آنچه بانکداران عمده «سیاست‌های کلان مصلحتی» می‌نامند و برای حل مشکلات بر آن تکیه زده‌اند هم نمی‌تواند برای توقف این حباب‌های اقتصادی کافی باشد‌، چنین مصائبی را در نظر داشت‌. 

در این احوالات‌، اگرچه اقتصاد اسپانیا رشد جدیدی را تجربه می‌کند‌، اما در آنجا هم قیمت‌ها هنوز رو به کاهش می‌باشد‌، همان اتفاقی که در فرانسه و ایتالیا در حال وقوع است‌. اکنون جمعیت اسپانیا حدود 200 هزار نفر کمتر شده که این کاهش به دلیل مهاجرت بیکارانی بود که برای دستیابی به فرصت‌های شغلی به کشور‌های دیگر مهاجرت کرده‌اند‌. سه سال قبل از بحران اقتصادی سال 2012 این کشور‌، جمعیت آن سالانه حدود 800 هزار نفر رشد داشت.

آماری از موجودی مسکن کشور

آمار جدید از موجودی مسکن کشور

انتشار آمار رسمی مربوط به آخرین وضعیت حجمی «تعداد کل واحدهای مسکونی در کشور»، از بروز دو واقعه در بازار ملک پرده برداشت.

نرخ جدید موجودی مسکن کشور، علاوه بر اینکه بازتاب‌دهنده افت شدید شتاب سرمایه‌‌گذاری‌های ساختمانی ‌طی ماه‌های اخیر است، از یکسو نشان می‌دهد، حجم «عرضه کل» شامل تعداد کل واحدهای مسکونی مصرفی و تعداد خانه‌‌های خالی، کماکان از تعداد خانوارهای ایرانی بیشتر است و این حجم مازاد در مقایسه با سال90 -رکود قبلی- 3.75 برابر شده و از 400 هزار واحد به 1.5 میلیون واحد اضافه افزایش پیدا کرده است.
این نرخ موجودی از سوی دیگر، مطابق آنچه پیش‌تر درباره اثر تدریجی رکود مسکن بر روند عرضه، به جای تاثیرگذاری آنی  مطرح شده بود، تایید می‌کند که پدیده «مازادعرضه» که برای اولین بار حدود سه سال پیش در بازار مسکن حاکم شد، حداقل تا نیمه‌های سال94 تداوم خواهد داشت. هرچند به دلیل آنکه مقصد غالب عرضه‌های جدید در بازار خانه‌های خالی خلاصه می‌شود، هنوز «عرضه مصرفی» با کمبود مواجه است. طبق آمارهای رسمی بانک مرکزی و مرکز آمار، حجم «عرضه کل» در بازار مسکن در پایان بهار93 با 8 درصد افزایش نسبت به آخرین نرخ اعلام شده در سرشماری نفوس و مسکن، از 21 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی در سال90 به رقمی معادل 23 میلیون و 338 هزار واحدمسکونی رسیده است.
مقایسه نرخ جدید کل موجودی مسکن با جمعیت فعلی کشور که حدود 21 میلیون و 785 هزار خانوار برآورد می‌شود، حکایت از آن دارد که هم‌‌اکنون میزان عرضه کل مسکن، یک میلیون و 500 هزار واحد بیشتر از تعداد خانوارها است. به عبارت دیگر، در سال‌های اخیر به تناسب افزایش عرضه جدید، چون که سرعت رشد جمعیت کمتر بوده، حجم «مازاد کل عرضه» نیز افزایش یافته و در مقایسه با سال90، تقریبا 3.75 برابر شده است.
بنابراین در حال حاضر اگرچه نرخ رشد سرمایه‌گذاری‌ در حوزه تکمیل ساختمان‌های در حال ساخت، از شتاب 200 درصدی ‌سال‌91 و اوایل سال 92 به حدود 5درصد در بهار 93 نزول کرده و باعث کاهش 23درصدی حجم عرضه آپارتمان جدید به بازار در این فصل شده است اما محصول رونق ساختمانی دو سال گذشته، همچنان پایداری «مازادعرضه» را به همراه دارد و تایید می‌کند: به رغم رکود مسکن و افزایش ساختمان‌های نیمه‌کاره، نرخ مازاد در حدی است که جلوی اثرگذاری آنی کاهش عرضه‌های جدید را خواهد گرفت. با این حال، پیش‌بینی می‌شود تاثیرپذیری تدریجی بازار مسکن از رکود موجود، بازار مسکن را در سال95 با عدم کفایت عرضه روبه‌رو کند. بررسی‌ها از گزارشی که بانک مرکزی درباره فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی تا پایان بهار 93 منتشر کرده، حاکی است: در بهار امسال 151 هزار و 435 واحدمسکونی جدید، تکمیل و روانه بازار مصرف شد که برخلاف بهار 92 که رشد 25 درصدی در نرخ تکمیل اتفاق افتاده بود، در بهار امسال، حجم آپارتمان‌های تکمیلی 23.7 درصد نسبت به مدت مشابه کاهش پیدا کرده است.
هم‌اکنون موجودی کل مسکن در کشور با احتساب آپارتمان‌های تکمیل‌شده بهار 93 معادل 23.3 میلیون واحدمسکونی است اما حجم «عرضه‌مصرفی» که از مابه‌التفاوت «عرضه‌کل» و «خانه‌های خالی» به دست می‌آید، هم‌اکنون حدود 21.1 میلیون واحد مسکونی برآورد می‌شود. نتایج سرشماری نفوس و مسکن سال90 نشان داد: تعداد خانه‌‌های خالی یا همان عرضه بی‌مصرف در فاصله سال‌های 85 تا 90 با رشد حدود 240‌هزار واحدی در هر سال، از 400 هزار واحد خالی از سکنه به 1.6 میلیون واحد رسید. در سال90 اگر چه موجودی کل مسکن در کشور معادل 21.6 میلیون واحد شد اما با کسر 1.6 میلیون خانه‌خالی از آن، حجم «عرضه مصرفی» در آن سال حدود 19.95 میلیون واحد مسکونی شد. حجم خانه‌های در حال استفاده و مصرفی در سال90 در مقایسه با 21میلیون و 185 هزار خانوار موجود در آن سال، از کسری 1.2 میلیون آپارتمان مسکونی مصرفی حکایت می‌کرد و نشان می‌داد: در اوایل دهه90 که بازار مسکن در شوک رکود سال88 بود، به دلیل آنچه احتکار سازنده‌ها همزمان با کاهش قیمت و همچنین ناتوانی قدرت خرید مسکن عنوان می‌شد، کارآیی بخشی از عرضه مختل شد و بروز «کسری آپارتمان‌های مصرفی»، به رغم «مازاد عرضه کل» را رقم زد. هم‌اکنون با فرض اینکه تعداد خانه‌های خالی ظرف 2.5 سال گذشته با روند 5 سال قبل، افزایش پیدا کرده باشد مشاهدات و روایت واسطه‌ها در بازار مسکن، رشد خانه‌های خالی به خصوص در بخش واحدهای نوساز را تایید می‌کند- می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که در حال حاضر از 23.3 میلیون کل موجودی مسکن کشور، حدود 2.2 میلیون واحدمسکونی به صورت «خانه‌خالی» در بازار نگهداری می‌شود طوری که حجم «عرضه مصرفی» یا آپارتمان‌های در حال سکونت از حدود 20 میلیون واحد در سال90 به 21.1 میلیون واحد در پایان بهار93 رسیده است.
با احتساب حجم «عرضه مصرفی» در بازار مسکن، مشخص می‌شود: شکاف 1.2 میلیون واحدی که در سال 90 بین تعداد آپارتمان‌های مصرفی و خانوارها وجود داشت، هم‌اکنون تقریبا نصف شده و میزان کسری واحدهای مصرفی در برابر خانوارهای شهری به حدود 685 هزار واحد رسیده است که سرمنشا این رویداد مثبت نیز، رشد سه برابری سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های 91 و اوایل 92 می‌تواند باشد. در سال 91، طبق گزارش بانک‌مرکزی، تعداد آپارتمان‌های تکمیل‌شده در کشور 104درصد افزایش یافت و753 هزار واحد جدید مسکونی به بازار عرضه شد. در سال 92 نیز این شاخص 11درصد رشد کرد و 834 هزار واحد جدید عرضه شد اما در بهار امسال این شاخص 24 درصد نزول کرد.
به گزارش دنیای اقتصاد، مقایسه تعداد خانوارها و آپارتمان‌های مصرفی (بدون احتساب خانه‌های ‌خالی) نشان می‌دهد: میزان کسری 1.2 میلیون واحد مسکونی در سال90 به حدود 685 هزار واحد در سال جاری رسیده و عملا شکاف عرضه مصرفی و نیاز موجود، کمتر شده است. به این ترتیب می‌توان گفت: رشد 8 درصدی موجودی کل واحدهای مسکونی در کشور در فاصله زمانی سال 90 تا بهار 93، اگر چه شکاف بین حجم آپارتمان‌های در حال استفاده و تعداد خانوارهای فعلی را 1.7 برابر کاهش داد و کسری 1.2 میلیون واحدی در حوزه مصرفی را به 685 هزار واحد رساند اما برآورد می‌شود بخش قابل‌توجهی از عرضه‌های جدید طی این سال‌ها به جای آنکه مصرفی شود، به صوت «خانه‌خالی»، عملا به افزایش «عرضه صوری» در بازار مسکن دامن زده است. کمبود حداقل 645 هزار واحد مسکونی در کشور را اخیرا مسوولان بخش مسکن در همایش سیاست‌گذاری‌‌‌های توسعه مسکن، مطرح کردند. کارشناسان اقتصاد مسکن در شرایط فعلی، برای تبدیل عرضه صوری به عرضه مصرفی، راهکار استفاده از 1.5 میلیون خانه‌ خالی موجود در کشور را توانمند کردن قدرت مالی متقاضیان  و همچنین اخذ مالیات از خانه‌های خالی عنوان می‌کنند. در حال حاضر شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی– نسبت تعداد خانوارها به تعداد واحدها- با احتساب حجم کل عرضه، از 0.98 در سال90 به 0.93 در بهار93 بهبود پیدا کرده است.این شاخص در سال85 که اوج کمبود عرضه مصرفی بود، در سطح 1.09 قرار داشت.

حصر نقدینگی در ساختمان

 افزایش 1000 درصدی قیمت مسکن طی 10 سال نشان می‌دهد حجم اعظمی از نقدینگی ایجاد شده در این مدت به بخش مسکن وارد شده است. یافته‌های یک مطالعه پژوهشی که به بررسی تناقض میان میزان رشد نقدینگی، رشد شاخص تورم و برخی شاخص‌های دیگر اقتصادی می‌پردازد بیانگر آن است که عدم توازن رشد این شاخص‌ها، ریشه در روند اقتصادی ایران در 10 سال اخیر داشته است. به‌طور خاص،‌ حجم هنگفتی از حدود 650 هزار میلیارد تومان نقدینگی کنونی کشور، به‌ دارایی‌های ثابت زمین و ساختمان تبدل شده است که از سال گذشته و با وارد شدن مسکن به دوره رکود، این منابع از چرخه‌ کل نقدینگی اقتصاد کشور خارج شده است. یافته‌های «دنیای اقتصاد» از نتایج این پژوهش بیانگر آن است که راهکارهای خروج نقدینگی از بن‌بستی که هم‌اکنون گرفتار آن شده است، نمی‌توان در کاهش یا افزایش نرخ سود بانکی جست؛ چراکه این کار می‌تواند باعث برانگیختن بازارهای موازی و کاذبی نظیر بازارهای ارز و طلا شود. مساله خروج نقدینگی از حصری که بخش ساختمان به دور آن کشیده است هنگامی حل خواهد شد که ابزارهای نوین پولی و مالی و بازارهایی متشکل ایجاد شود، همچنین شفافیت و انضباط بر نظام‌های پولی و مالی کشور حاکم شود.

گروه تحلیل: موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در گزارشی به بررسی مسیر رشد اقتصادی، نرخ تورم، تغییرات حجم نقدینگی، قیمت آپارتمان، حجم واردات و درآمد ارزی در 10سال گذشته پرداخته است.این گزارش با بررسی این متغیرها به‌دنبال این پاسخ است که چرا با وجود کاهش نرخ تورم در ماه‌های اخیر شرایط برای نرخ سود بانکی مهیا نیست؟مطالعه صورت گرفته در دو سطح با این چالش برخورد کرده است،سطح اول به طرح موضوع و اتفاقاتی که در یک سال گذشته رخ داده، پرداخته و در سطح دوم به عوامل و دلایل این تناقض در اقتصاد ایران اشاره دارد.پژوهش با توجه به عارضه و دلایل آن راهکاری ارائه کرده که به اعتقاد نویسندگانش متناسب با وضعیت کنونی اقتصاد ایران است.


 طرح موضوع 
پژوهش مذکور نشان می‌دهد به تبع نرخ‌های سود بالا برای سپرده‌های بانکی که به‌طور متوسط 22 درصد هستند، در واقع هزینه‌ پول بانک‌ها در سطحی بالا و در میانگین 23 تا 24درصد باقی مانده و در نتیجه نرخ سود تسهیلات بانک‌ها نیز که حدودی بین 24 تا 30 درصد دارد، کاهش نمی‌یابد. بنابراین، بنگاه‌های اقتصادی همچنان توان اخذ تسهیلات یا بازپس‌دهی تسهیلات اخذ شده را نخواهند داشت و در رکود باقی می‌مانند. 
بررسی آمارهای موجود در زمینه نرخ سود سپرده‌های بانکی بیانگر آن است که اگر نرخ سودهای بانکی به‌طور دستوری و به سبب کاهش نرخ تورم، در سطحی پایین‌تر تعیین شوند، این دغدغه وجود دارد که نقدینگی موجود در بانک‌ها خارج شده و به سمت بازارهای موازی دیگری نظیر ارز و طلا سرازیر شود. همچنین، در شرایط فعلی بانک‌ها برای ادامه حیات خود نیز حاضر به از دست دادن حتی بخشی کم از منابع و سپرده‌ها نیستند و در غیر این صورت کاسته شدن توان تسهیلات‌دهی بانک‌ها هرچه بیشتر تضعیف ‌می‌شود.

 مسیر اقتصاد از سال 80 تا 90
گزارش انجام شده با بررسی 6 متغیر نشان می‌دهد حجم عمده‌ای از رشد نقدینگی در اقتصاد ایران تخلیه نشده و به‌صورت مازاد در اقتصاد مانده است. یکی از دلایل آن انحراف این متغیر به سوی بازار دارایی‌ها است.موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در بخشی از گزارش خود به بررسی عواملی که سبب افزایش تورم در انتهای دهه  80 و اوایل دهه  90 پرداخته و روند شاخص‌های اقتصادی تولید ناخالص داخلی، درآمد ارزی کشور، نرخ تورم، میزان واردات، حجم نقدینگی و قیمت مسکن را مورد تحلیل و بررسی قرار داده است.آمارهای به دست آمده از گزارش مذکور نشان می‌دهد در حالی که تولید ناخالص ملی در سال 90 تنها 68درصد نسبت به سال 80 رشد داشته است، اما درآمدهای کشور در 10‌ساله منتهی به 90 نسبت به 10‌ساله  منتهی به سال 80، با رسیدن از مجموع 3.02 میلیارد دلار به بیش از 8.3 میلیارد دلار (برمبنای ارز ثابت سال 2010)، بیش از 170 درصد رشد داشته است. همچنین با در نظر گرفتن نرخ تورم، نرخ ارز حقیقی در سال 90 حدود 60درصد از سال 80 کمتر است و در مقابل، میزان واردات کشور براساس نرخ ثابت سال 2010، در سال 90 با عددی نزدیک به 700 میلیون دلار، نسبت به سال 80 بیش از 220 درصد افزایش داشته است. اعداد به دست آمده مذکور و همچنین رشد تنها 68 درصدی تولید ناخالص داخلی، بیانگر آن است که وابستگی تولید به واردات در دهه 80معادل 9/1برابر شده است. در واقع در سال 90 به ازای یک واحد تولید ناخالص داخلی، 9/1 برابر واردات بیشتر در مقایسه با سال 80 مورد نیاز است. همچنین موضوع تامل‌برانگیز دیگری که در گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی مورد بررسی قرار گرفته، افزایش 1000 درصدی نقدینگی در سال 90 نسبت به سال 80 است. چنانکه آمارهای منتشر شده‌ بانک مرکزی نشان می‌دهند، حجم نقدینگی در کشور از 321 هزار میلیارد ریال در سال 80، به نزدیک 6هزار میلیارد ریال در سال 92 رسیده است. این در حالی است که شاخص قیمت مصرف‌کننده که نشانگر تورم است، ظرف این 10 سال از عدد 8/23 به 100 رسیده است که رشدی تنها 320 درصدی را نشان می‌دهند.

 عدم توازن 500 درصدی رشد اقتصادی با نقدینگی
نگاهی به روند رشد اقتصادی، نرخ تورم و تغییرات حجم نقدینگی در سال 1380 تا 1390 نشان می‌دهد میزان نقدینگی موجود در اقتصاد ایران بیش از 500 درصد نسبت به رشد اقتصادی افزایش یافته است. طبق آمارهای بانک مرکزی، تولید ناخالص داخلی کشور در سال 90 براساس قیمت‌های ثابت سال 83 حدود 215 هزار میلیارد تومان بوده است که نسبت به عدد متناظر در سال80 که حدود 127 هزار میلیارد تومان به ثبت رسیده است، تنها 68 درصد رشد داشته است. نکته‌ قابل ملاحظه آن است که افزایش نقدینگی به‌طور متعارف باید با افزایش شاخص تورم توجیه شود؛ حال آنکه ظرف این سال‌ها تورم تنها 320 درصد افزایش یافته است. بر این اساس، در واقع میزان نقدینگی رشدی حدود سه برابر رشد شاخص تورم داشته است. بنابراین باید رد نقدینگی را در جایی جست که اثرش تماما در شاخص تورم انعکاس نمی‌یابد.

 حصر نقدینگی در ساختمان
همچنین براساس گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی، رشد 8 برابری قیمت زمین در شهری همانند تهران و دو برابر شدن پروانه‌های ساختمانی (رسیدن از 20 هزار به 40 هزار مورد) در این شهر در فاصله‌ سال‌های 80 تا 90، این‌طور می‌نماید که بخش قابل ملاحظه‌ای از نقدینگی به سمت بخش زمین و ساختمان سرازیر شده است. براساس گزارش‌های منتشر شده‌ مرکز آمار، قیمت هر متر مربع زمین در شهر تهران در سال 1380 به‌طور متوسط 308 هزار تومان بوده است که در سال 1390 به بیش از 2 میلیون و 700 هزار تومان رسیده است. آنچنان که گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی بیان می‌کند واگرایی اشتغال در بخش صنعت با اشتغال در بخش ساختمان، با در نظر گرفتن این نکته که حدود 500 هزار نفر از شاغلان بخش صنعت در سال‌های 85 تا 91 کم شده است، می‌تواند تاییدی بر جذب نقدینگی افزایش یافته، در این بخش باشد، همچنین با توجه به کاهش درآمدهای نفتی ناشی از سال 91 و وابستگی رشد اقتصادی کشور در آن مقطع به واردات، تلاطم‌های ارزی و در پی آن کاسته شدن از قدرت مالی بنگاه‌ها به جهت افزایش هزینه‌های آنها که منجر به عدم توانایی بازپرداخت تسهیلات‌های اعطایی شد، اقتصاد کشور وارد دوره‌ای از رکود شد. به دنبال سال 91، در سال 92 نیز شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن و تورم افسارگسیخته در این بازار، به یکباره بخش ساختمان را نیز در رکود فرو برد. عدم تحرک بخش مسکن و در نتیجه نقد نشدن منابع بانک‌هایی که وجوه آنها، به‌طور مستقیم یا غیرمستقیم و توسط تسهیلات‌گیرندگان، صرف ساخت و ساز شده بود، باعث فشار بر ترازنامه  بانک‌ها شده و مطالبات معوق بانک‌ها به‌طور قابل ملاحظه‌ای رشد یافت. 
بررسی گزارش مذکور نشان می‌دهد در حالی که بانک‌ها دچار محدودیت منابع شده‌اند، سعی دارند با حفظ منابع موجود و جذاب‌سازی سپرده‌گذاری با نرخ‌های سود بالا، توانمندی خود را برای تامین مالی، چه برای بخش دولتی و چه خصوصی، حفظ کنند. اما نرخ‌های بالای سود سپرده، منتج به نرخ‌های بالای سود تسهیلات می‌شود که عموم واحدهای تولیدی مایل به اخذ چنین تسهیلاتی نیستند. در این شرایط بنگاه‌هایی اقدام به تامین مالی با چنین نرخ‌‌های بالایی می‌کنند که یا قصد بازپس‌دادن تسهیلات (فرع یا اصل و فرع) را ندارند یا بنگاه مشغول به فعالیت‌های خاصی نظیر بازرگانی بعضی کالاها و خدمات خاص، یا فعالیت‌های پرسود ناشی از رانت است که با حاشیه‌ سود آن، از پس نرخ‌های بالای تسهیلات بانک‌ها بر می‌آید.
در مجموع با در نظر گرفتن افزایش 500 درصدی نقدینگی، رشد 320 درصدی شاخص تورم، رشد 800 تا 1000 درصدی قیمت زمین در شهری چون تهران، همچنین افزایش میزان اشتغال در بخش مسکن به‌‏رغم کاهش کلی نرخ اشتغال، می‏توان نتیجه گرفت بخش اعظمی از نقدینگی ایجاد شده در طول سال‏های 80 تا 90، به بخش ساخت و ساز مسکن و در قالب افزایش قیمت زمین و آپارتمان در شهرها وارد شده است، امری که اثر آن به‌طور کامل در رشد شاخص تورم انعکاس نمی‏یابد. این موضوع را می‏توان با مقایسه شاخصی متشکل از مجموع شاخص‏های تورم و شاخص قیمت مسکن، با شاخص نقدینگی تحقیق کرد. از طرفی با توجه به رکودی که از سال 92 گریبانگیر بخش مسکن شده است، حجم عظیم نقدینگی که ظرف سال‏ها و به خصوص در سال‌های 90 تا 92 به این بخش تزریق شده است، به صورت زمین یا آپارتمان‏های ساخت شده یا در حال ساخت، محصور شده است.

 اعطای تسهیلات به بخش‌های غیرمولد 
گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی در رابطه با نرخ سود بانکی نشان می‌دهد بخشی که هم اکنون مشتری تسهیلات بانک‌ها است، شامل بنگاه‌ها و فعالیت‌های اقتصادی است که یا در نقطه‌ای هستند که چاره‌ای جز روی آوردن به تسهیلات گران‌قیمت بانک‌ها ندارند، یا بنگاه‌هایی که سودآوری ایشان ناشی از رانت، یا واردات کالاهایی است که فروش آنها حاشیه سود قابل ملاحظه‌ای دارد. تمامی اینها در جهت رشد اقتصادی مطلوب نیست. با آنکه مقامات بانک مرکزی از رشد ضریب فزاینده در یکساله  اخیر می‌گویند، اما در واقع این به معنای هدایت منابع بیشتری به سمت فعالیت‌های سوداگرانه و واردات است. غیر از ریسک نکول این بنگاه‌ها با توجه به ریسک و سود بالایی که برگزیده‌اند، این موضوع می‌تواند به وابسته‌تر شدن اقتصاد به واردات و دامن زدن به عدم توازن رشد اقتصادی و نقدینگی منجر شود. امری که نهایتا به موجی دیگر از تورم افسارگسیخته خواهد انجامید.
 
 راهکار تناقض کنونی
موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی برای خروج اقتصاد از شرایط فعلی پیشنهاد کرده است غیر از الزام حاکم شدن انضباط بر اقتصاد و بازارهای پولی، بازارهای متشکلی برای استقراض بنگاه‌ها و دولت، با انتشار اوراق عمومی به وجود آید. به‌طوری که ابزار نرخ بهره‌ نمی‌تواند پاسخی برای مسائل فعلی باشد. از سویی کاهش نرخ بهره می‌تواند منجر به بی‌انضباطی و اغتشاش در فضای اقتصاد کلان شود و احیانا بانک‌ها به شیوه‌های گوناگون برای جذب سپرده  بیشتر نرخ سود را بالا نگاه دارند. همچنین این امر می‌تواند بازارهایی مثل ارز و طلا را تقویت کند. از سوی دیگر افزایش نرخ بهره با توجه به سیاست انقباضی-انضباطی فعلی هم‌راستا نیست و بیم افزایش نرخ تورم در پی آن وجود دارد. بنابراین، نیاز است با استفاده از ساز و کارهایی نظیر قراردادهای بلندمدت مالی، تسهیلات بلندمدت برای خرید مسکن، مالیات‌ستانی از واحدهای مسکونی بلااستفاده و خالی از سکنه و ابزارها و نهادهایی نظیر آنچه در این گزارش با عنوان «بازار متشکل نرخ سود بانکی» نام برده شده، خروج از رکود تورمی اقتصاد ایران محقق شود.
 

 

 

منبع

واکاوی رشد 4.6 درصدی تولید ناخالص داخلی در بهار 93

جمعی از پژوهشگران اقتصادی و اعضای هیأت علمی دانشگاه‌های کشور درباره جزئیات آمار رشد تولید ناخالص ملی در بهار 93 که از سوی دولت 4.6 درصد اعلام شده است، به تفکیک حوزه‌های مختلف تحقیقی انجام داده‌اند که نتایج آن قابل توجه است.

 

 

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، جمعی از پژوهشگران اقتصادی و اعضای هیئت علمی دانشگاه‌های کشور درباره جزئیات آمار رشد تولید ناخالص ملی در بهار 93 که از سوی دولت 4.6 درصد اعلام شده است، تحقیقی انجام داده‌اند و نتایج این تحقیق را به تفکیک حوزه‌های مختلف اقتصادی اعم از صنعت، بازرگانی، نفت و پولی و مالی  در اختیار خبرگزاری فارس قرار داده‌اند.

 

0- مقدمه

بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در تاریخ  3 مهر 1393 و با گذشت نزدیک به دو هفته از سخنان رئیس جمهور مبنی بر خروج از رکود ، گزارشی را در ارتباط با رشد اقتصادی 4.6 درصدی در 3 ماهه اول سال 93 منتشر نمود. در گفتگوی تلویزیونی ریاست محترم جمهوری در تاریخ 21 مهر نیز این نکته مورد اشاره قرار گرفت.(جناب آقای رئیس جمهور در تاریخ 15 شهریور 93 و در کنار حرم امام رضا(ع) طی سخنانی، اظهار داشتند که اقتصاد ایران از رکود خارج شده است.)

در این باره باید گفت متاسفانه روال گزارش دهی بانک مرکزی از آمارهای کلان اقتصادی هنوز به نظم و قاعده زمانی مشخصی نرسیده است و این مساله ارائه تحلیل های کارشناسی را با مشکلاتی مواجه می سازد. البته امید است با انتشار این گزارش که بر خلاف روال طبیعی ارائه شده، استاندارد زمانی ارائه گزارشات رشد اقتصادی بهبود یافته و این آمارها در فاصله زمانی کوتاه تری تولید و در اختیار عموم قرار گیرد. به هر صورت ارائه جزئیات منتشره از عناصر و مولفه های رشد اقتصادی، اظهار نظرهای متفاوتی را در بین کارشناسان و عموم جامعه ایجاد کرده است. از این رو در این گزارش سعی می شود، ضمن تشریح جزئیات رشد اقتصادی، نقاط مبهم آن مورد بررسی دقیق تری قرار گیرد.

 

1- آمار مطلق و نرخ رشد اقتصادی در 12 فصل منتهی به بهار 93

نمودار شماره 1 آمار مطلق تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 را در 12 فصل منتهی به بهار 93 نمایش می‌دهد.

 

 

                                          نمودار شماره 1. تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 1383(میلیارد تومان)- منبع: گزارشات بانک مرکزی

همانطور که در نمودار نیز با فلش کوتاهتر مشخص شده، نرخ رشد 4.6 درصدی در مقایسه با بهار 92 اعلام شده که به جهت آمارهای تولید ناخالص داخلی، کشور در بدترین وضعیت بوده است. تشدید تحریم های اقتصادی و بیشترین کاهش در صادرات نفت در کنار وقوع انتخابات ریاست جمهوری و محول شدن بسیاری از تصمیمات فعالان اقتصادی به بعد از انتخابات، همگی بر وقوع این پدیده موثر بوده است. همانطور که در نمودار نیز با فلش بلندتر نشان داده شده، میزان تولید ناخالص داخلی در بهار 93 از سه فصل قبلی و تمامی فصول دیگر پایین تر بوده و به عبارتی پس از بهار 92 که کشور با وضعیت ویژه ای روبرو بوده، بهار 93 بدترین آمار تولید ناخالص داخلی در 9 فصل گذشته را گزارش

می نماید.

اما اگر آمار تولید ناخالص داخلی به صورت دیگری و بر اساس رشد آن نسبت به فصل مشابه سال قبل گزارش شود، نمودار دیگری حاصل خواهد شد. نمودار شماره 2 آمار رشد تولید  ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 و با دوره فصلی را از سال 90 گزارش می نماید.

 

 

                            نمودار شماره 2.رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 نسبت به فصل مشابه سال قبل- منبع: گزارشات بانک مرکزی

پس ابتدا باید دانست که استاندارد گزارش دهی بانک مرکزی موجب ایجاد یک رشد 4.6 درصدی شده و اگر مثلا بانک مرکزی استاندارد دیگری را اتخاذ می نمود، آمارها نرخ های رشد دیگری را گزارش می نمودند. لکن در توضیح همین رشد اقتصادی نیز نکاتی به شرح ذیل قابل طرح خواهند بود.

جدول شماره 1 آمار رشد تولید ناخالص داخلی را به تفکیک بخش های مختلف و بر اساس اهمیت آنها در ایجاد آمار تولید ناخالص داخلی و سهمشان در رشد 4.6 درصدی گزارش شده، نشان می دهد.

 

 

              جدول شماره 1. آمار رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 و به تفکیک بخش ها- منبع: گزارشات بانک مرکزی و محاسبات تحقیق

بر این اساس، بخش هایی که سهم اصلی را در ایجاد رشد 4.6 درصدی دارند در جدول شماره 2 اورده شده است. روند بحث به این صورت خواهد بود که رشد ایجاد شده در هر بخش مورد بررسی دقیق قرار گرفته و سوالات و ابهامات نیز طرح خواهند شد.

 

ردیف	بخش‌های مختلف	رشد فصل اول 93 نسبت به دوره مشابه	سهم از رشد تولید ناخالص داخلی
1	صنعت	10	1.5
2	بازرگانی، رستوران و هتلداری	7.3	1.0
3	نفت	6.1	0.7
4	خدمات موسسات پولی و مالی	15.9	0.6
5	خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌ای و تخصصی	2.7	0.5
---	تولید ناخالص داخلی	4.6	4.6

جدول شماره 2. مهمترین زیر بخش ها در ایجاد رشد 4.6 درصدی سه ماهه اول 93- منبع: همان

 

2- تشریح دقیق تر مهمترین مولفه های رشد 4.6 تولید ناخالص داخلی

 

2-1- چرا صنعت از رشد 10 درصدی برخوردار شده؟!

بر اساس گزارش تولید کارگاه های بزرگ صنعتی که سهم اصلی را در ایجاد شاخص کل صنعت در تولید ناخالص داخلی ایفا می نمایند، نکاتی به شرح ذیل قابل طرح خواهد بود.

بر اساس آنچه در جدول شماره 3 اورده شده است از کل تغییراتی که در ارزش افزوده بخش صنعت در سه ماهه اول 93 ایجاد شده، بیش از 55 درصد مربوط به صنعت خودرو و حدود 24 درصد به صنایع فلزات اساسی بر می گردد. البته افزایش تولید صنایع فلزی نیز به طور غیرمستقیم وابسته به صنعت خودرو بوده است.

                                         جدول شماره 3. مولفه های اصلی تغییرات در شاخص کل صنعت- منبع: گزارشات بانک مرکزی و محاسبات تحقیق

بر این اساس می توان گفت که حدود 80 درصد از سهم 1.5 درصدی بخش صنعت در رشد 4.6 درصدی اقتصاد، به نحوی به افزایش تولید در صنعت خودرو وابسته بوده است که البته گزارشات صنعت خودرو نیز این مساله را تایید می نماید. بنابراین در سایر بخش های تولیدی میزان رشد اندک بوده و در 8 گروه از 22 گروه منتشره نیز صنایع با رشد منفی مواجه بوده اند.

با بررسی آمار بیکاری در دو دوره زمانی، تا حدی این مساله تایید می شود. چرا که علی رغم رشد 4.6 درصدی در بهار 93 نسبت به بهار 92، بیکاری به میزان 0.1 افزایش داشته است. جدول شماره 4 آمار بیکاری را که توسط مرکز آمار منتشر شده نشان می دهد.

ردیف	دوره زمانی	نرخ بیکاری کل کشور(مرکز آمار)
1	3 ماهه اول 93	10.7 درصد
2	3 ماهه اول 92	10.6 درصد

                  جدول شماره 4. آمار بیکاری در بهار 93 و 92- منبع: مرکز آمار ایران

بنابراین از آنجا که افزایش شاخص کل صنعت در گروه‌هایی رخ داده که جزو صنایع بزرگ بوده و ارتباط بیشتری با دولت دارند، نباید انتظار افزایش اشتغال را داشت. چرا که این گروه ها از یک چسبندگی در استخدام و اخراج برخوردار بوده و به دلایل اجتماعی، در صورت بروز رکود از تعدیل نیروی کار کمتری برخوردارند. از طرف دیگر گروه هایی از صنایع که کوچکتر بوده و خصوصی تر می باشند با یک رشد منفی در 3 ماهه اول 93 روبرو بوده اند، که با توجه به ساختار نهادی و قراردادی آنها انتظار افزایش بیکاری از این بخش وجود دارد. این تحلیل با آمارهای ارائه شده از مرکز آمار در ارتباط با افزایش بیکاری در سه ماهه اول 93 همخوانی دارد.

 

 

2-2-آیا بخش بازرگانی، رستوران و هتل‌داری از رشد 7 درصدی برخوردار بوده است؟

سوال ابتدایی این است که این 7 درصد را به کدام بخش بایستی نسبت داد. جدول شماره 5 سهم بخش "بازرگانی" و "رستوران و هتلداری" را در خلق ارزش افزوده این گروه نمایش می دهد. همانطور که مشخص است، تقریبا تمامی ارزش افزوده این بخش به حوزه بازرگانی تعلق دارد.

به قیمتهای ثابت سال 1383(ارقام به میلیارد ریال)	1388	1389	1390	1391
ارزش افزوده کل بخش بازرگانی، رستوران و هتلداری	276267.5	297117.9	310312.3	282697.5
سهم بخش بازرگانی در کل ارزش افزوده- ارقام به درصد	98.0	98.2	98.1	98.3
سهم بخش رستوران و هتلداری در کل ارزش افزوده- ارقام به درصد	2.0	1.8	1.9	1.7

جدول شماره 5. سهم هر بخش در ارزش افزوده بخش بازرگانی، رستوران و هتلداری- منبع: گزارش حساب های ملی بانک مرکزی

از این رو، می توان اینطور نتیجه گیری کرد که تقریباً تمامی 7 درصد رشد این بخش مربوط به حوزه بازرگانی خواهد بود و برای آنالیز دقیق تر لازم است خود بخش بازرگانی مورد بررسی قرار گیرد. لکن نتایج بسیار جالب است!

جدول شماره 6 بر اساس آماری که بانک مرکزی برای حساب های ملی طی سال های 1338 تا 1391 ارائه داده، تهیه شده است. در بخش قبلی به منظور اختصار از آمارهای سال 88 تا 91 استفاده گردید، لکن در این بخش گزاره ای بدست آمد که لازم بود برای صحت سنجی آن آمارها برای سال های بیشتری مورد آزمون قرار گیرند. از این رو آمارهای سال 83 به بعد مورد بررسی قرار گرفت. نتایج تحلیل این آمارها نکات جالبی را نشان می دهد.

جدول شماره 6. ارزش تولید، هزینه واسطه و ارزش افزوده بخش بازرگانی به قیمت های ثابت سال 83(ارقام به میلیارد ریال)- منبع: گزارشات سالانه بانک مرکزی

اگر جدول دیگری تهیه شود که در آن سهم ارزش تولید به ارزش افزوده و همچنین هزینه های واسطه به ارزش افزوده برآورد شود، مشخص می شود که سهم ارزش تولید به ارزش افزوده برای تمامی سال ها 124.9 درصد و سهم هزینه واسطه به ارزش افزوده 24.9 درصد خواهد بود. البته مطلق ارزش افزوده در سال های مختلف با رشد مثبت و منفی مواجه بوده است. نتایج در جدول شماره 7 نمایش داده شده است.

جدول شماره 7. نسبت ارزش تولید و هزینه واسطه با ارزش افزوده و رشد ارزش افزوده سالیانه(ارقام به درصد)- منبع: گزارشات سالانه بانک مرکزی و محاسبات تحقیق

با توجه به اینکه تولیدات بازرگانی در یک دوره تقریبا 10 ساله حتما دچار تغییر و تحول خواهند شد و ورود تکنولوژی و امثال آن می تواند سهم ارزش تولید و هزینه های واسطه را تغییر دهد و این نسبت ها به شکل غیرقابل باوری در طی تقریبا 10 سال ثابت بوده اند، اینطور می توان نتیجه گرفت که آمارها کاملا برآوردی و تقریبی تهیه و ارائه می شود.

البته منطقا ارزش افزوده بایستی پس از تهیه ارزش تولید و هزینه های واسطه محاسبه شود و بر اساس گزاره تحقیق این مساله صورت نگرفته است. از این رو این شائبه ایجاد می شود که بانک مرکزی بر اساس شواهد دیگری که آنها را معرفی نکرده، اقدام به حدس رشد ارزش افزوده این بخش می نمایند و پس از آن طی یک فرآیند معکوس، مطلق ارزش افزوده و سپس ارزش تولید و هزینه واسطه بخش بازرگانی استخراج می گردد. از آنجا که منطق بانک مرکزی در تعیین ارزش افزوده بخش بازرگانی شفاف نیست، این سوال از جانب کارشناسان مطرح شده که بانک مرکزی از چه طریقی یک افزایش 7 درصدی در ارزش افزوده این بخش را پیش بینی نموده است؟

 

2-3- آیا بخش نفت از رشد 6.1 درصدی برخوردار بوده است؟

آمار تولید و قیمت نفت ایران بر اساس گزارشات منتشره از سازمان کشورهای صادرکننده نفت (opec) به شرح ذیل است. همانطور که در جدول شماره 8 مشخص شده، بر اساس آمار منتشره از تولید نفت توسط اوپک و باعنایت به تغییرات قیمت نفت، ارزش صادراتی نفت ایران به میزان  13 درصد نسبت به سه ماهه مشابه رشد داشته است ( اوپک معمولاً در برآورد مستقلی،از منابعی که آن را منابع ثانویه می نامد، تولید کشورهای عضو خود را برآورد می کند).

ردیف	دوره زمانی	متوسط قیمت نفت اوپک (دلار)	متوسط تولید نفت (هزار بشکه)	مصرف تقریبی داخل (هزار بشکه)	صادرات (هزار بشکه)
1	3 ماهه اول 93 (فصل دوم 2014)	105.86	2788	1700	1088
2	3 ماهه اول 92  (فصل دوم 2013)	104.94	2670	1700	970

جدول شماره 8. آمار تولید و قیمت نفت بر اساس گزارشات اپک- منبع: گزارشات ماهانه اپک

البته بر اساس آمار رسمی گزارش شده از ایران که در جدول شماره 9 آورده شده است، صادرات نفت ایران از یک رشد 25- درصدی برخوردار بوده است. اگر چه آمار منتشره با رشد اعلامی همخوان نیست با این حال بررسی های ما نشان می دهد که در سه ماهه اول 93 تولید نفت نسبت به سه ماهة مشابه سال قبل رشد داشته اگر چه این رشد، مختصری کمتر از رشد محاسبه شده (6درصد) می باشد.

 

ردیف	دوره زمانی	متوسط قیمت نفت اوپک (دلار)	متوسط تولید نفت (هزار بشکه)	مصرف تقریبی داخل (هزار بشکه)	صادرات (هزار بشکه)
1	3 ماهه اول 93 (فصل دوم 2014)	105.86	3194	1700	1494
2	3 ماهه اول 92  (فصل دوم 2013)	104.94	3710	1700	2010

جدول شماره 9. آمار تولید و قیمت نفت بر اساس گزارشات ایران به اپک- منبع: گزارشات ماهانه اپک

 

2-4- آیا بخش موسسات پولی و مالی از رشد 15.9 درصدی برخوردار بوده است؟

آنچه در این ارتباط در گزارش بانک مرکزی بیش از همه قابل توجه است، عدم تطابق آمار تولید ناخالص داخلی به قیمت های جاری و به قیمت های ثابت سال 83 می باشد. به منظور بررسی دقیق تر موضوع به جدول شماره 10 دقت فرمایید. آنچنانکه مشخص است، به علت تورم تمامی آمار مربوط به سال 93 بیشتر از آمار مربوط به سال 92 هستند و مثلا در بخش کشاورزی یک رشد 37.7 درصدی قابل مشاهده است. لکن به دلیل افزایش سطح عمومی قیمت ها، این آمار گمراه کننده خواهد بود و بهتر است که از آمار تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت استفاده شود.

 

                                                     جدول شماره 10. تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری- منبع: گزارشات بانک مرکزی

لکن در بخش موسسات پولی و مالی، اتفاق عجیبی رخ داده و آن اینکه میزان تولید (خدمت ارائه شده) به قیمت‌های جاری 18.9- کاهش را نشان می دهد اما زمانیکه این آمار تورم زدایی شده و به قیمت های ثابت سال 83 بیان می گردد، شاهد یک رشد 15.9 درصدی هستیم! سوال مشخص از بانک مرکزی این است که محاسبات مربوط به این بخش چگونه انجام شده که یک رشد منفی در قیمت های جاری را به  یک رشد مثبت در قیمت های پایه تبدیل کرده، حال اینکه به نظر می رسد محدوده و نوع رفتار موسسات پولی و مالی تغییری نکرده است.

البته ممکن است این آمارها در نتیجه یک اشتباه تایپی رخ داده باشد و در گزارشات بعدی اصلاح گردد، لکن حتی با اصلاح این آمارها به شکلی که نشان دهنده یک رشد 15.9 درصدی باشد، سوال ذیل از بانک مرکزی قابل طرح است:

همانطور که می دانید در طی ماه های ابتدایی سال 93، بانک مرکزی فعالیت بسیاری از موسسات مالی و اعتباری و نهادهای پولی و بانکی را سامان دهی مجدد نمود. طبیعی است که با افزایش دامنه رصد بانک مرکزی، یک افزایش یکباره در آمارها دیده شود. سوال این است که آیا تا قبل از رصد بانک مرکزی، چنین موسساتی وجود خارجی نداشته اند و بایستی به یکباره و تنها به دلیل افزایش دامنه رصد بانک مرکزی یک رشد قابل توجه در تولیدناخالص داخلی ظهور و بروز یابد؟

از نقطه نظر کارشناسی، بایستی یک تخمین از میزان فعالیت این موسسات در فصل های قبلی نیز برآورد گردد و میزان رشد خدمات موسسات پولی و مالی با احتساب این مساله برآورد گردد که قاعدتاً عدد کوچکتری خواهد شد.

 

 

نتیجه گیری:

با تشکر از بانک مرکزی به جهت تسریع در تهیه گزارشات آماری متغیرهای کلان اقتصادی، از بررسی گزارش رشد 4.6 درصدی بهار 93 نتایج ذیل بدست آمده است:

 

1- علی رغم رشد 4.6 درصدی تولید ناخالص داخلی بهار 93 نسبت به فصل مشابه سال قبل، آمار مطلق تولید ناخالص داخلی پس از بهار 92 در بدترین وضع خود در 12 فصل گذشته قرار دارد و این مساله این سوال را مطرح می سازد که به چه دلیل با وجود ثبات نرخ ارز، آرامش فضای سیاسی، گذر از دوران انتخابات و کاهش التهاب فضای بین المللی آمار مطلق تولید ناخالص داخلی از افزایش قابل قبولی برخوردار نبوده است و چه سیاست هایی می توانست به افزایش بیشتر این عدد کمک بهتری نماید؟

 

2- بخش های "صنعت"، "بازرگانی، رستوران و هتلداری"، "نفت" و "خدمات موسسات پولی و مالی" از یک سهم 80 درصدی در نرخ رشد 4.6 درصدی برخوردار می باشند.

 

3- سهم بخش خودرو در افزایش ارزش افزوده کل بخش صنعت به بیش از 80 درصد میرسد و در عین حال 8 گروه از 22 گروه تشکیل دهنده شاخص کل صنعت، از رشد منفی برخوردار بوده اند.

 

4- بررسی ها در بخش بازرگانی، رستوران و هتلداری نشان می دهد که می توان بخش رستوران و هتلداری را تقریبا حذف نمود و تنها تغییرات بخش بازرگانی را لحاظ کرد، چرا که بخش بازرگانی 98 درصد سهم ارزش افزوده این گروه را  تشکیل می دهد. بررسی های دقیق تر بر بخش بازرگانی نشان می دهد که برای یک دوره 10 ساله، سهم ارزش تولید از ارزش افزوده 124.9 درصد و سهم هزینه های واسطه از ارزش افزوده 24.9 درصد می باشد. این شاخص ها بیانگر محاسبه این بخش به صورت کاملا تقریبی است. از آنجا که منطق بانک مرکزی در نسبت دادن یک رشد به این بخش، کاملاً مبهم است، از ادامه تحلیل صرف نظر شد.

 

5- از بررسی آمارهای بین المللی اوپک، رشد در بخش نفت تایید شده، اگر چه رشد واقعی کمتر از میزان اعلام شده در گزارش بانک مرکزی برآورد می شود.

 

6- بر اساس گزارش منتشره از بانک مرکزی، آمارهای بخش خدمات موسسات پولی و مالی نشان دهنده یک تفاوت فاحش بین رشد 15.9 درصدی اعلامی بانک مرکزی و نرخ قابل محاسبه می باشد. ممکن است این مساله از یک اشتباه تایپی صورت گرفته باشد که در صورت تصحیح آمارها به شکلی که مجددا نرخ رشد 15.9 درصدی قابل احصا باشد، سوال ذیل قابل طرح خواهد بود:

 

7- طبیعی است که با افزایش دامنه رصد بانک مرکزی در ماه های ابتدایی سال 93، یک افزایش یکباره در آمارها دیده شود. سوال این است که آیا تا قبل از رصد بانک مرکزی، چنین موسساتی وجود خارجی نداشته اند و بایستی به یکباره و تنها به دلیل افزایش دامنه رصد بانک مرکزی یک رشد قابل توجه در تولیدناخالص داخلی ظهور و بروز یابد؟

واکاوی رشد 4.6 درصدی تولید ناخالص داخلی در بهار 93

جمعی از پژوهشگران اقتصادی و اعضای هیأت علمی دانشگاه‌های کشور درباره جزئیات آمار رشد تولید ناخالص ملی در بهار 93 که از سوی دولت 4.6 درصد اعلام شده است، به تفکیک حوزه‌های مختلف تحقیقی انجام داده‌اند که نتایج آن قابل توجه است.

 

 

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، جمعی از پژوهشگران اقتصادی و اعضای هیئت علمی دانشگاه‌های کشور درباره جزئیات آمار رشد تولید ناخالص ملی در بهار 93 که از سوی دولت 4.6 درصد اعلام شده است، تحقیقی انجام داده‌اند و نتایج این تحقیق را به تفکیک حوزه‌های مختلف اقتصادی اعم از صنعت، بازرگانی، نفت و پولی و مالی  در اختیار خبرگزاری فارس قرار داده‌اند.

 

0- مقدمه

بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در تاریخ  3 مهر 1393 و با گذشت نزدیک به دو هفته از سخنان رئیس جمهور مبنی بر خروج از رکود ، گزارشی را در ارتباط با رشد اقتصادی 4.6 درصدی در 3 ماهه اول سال 93 منتشر نمود. در گفتگوی تلویزیونی ریاست محترم جمهوری در تاریخ 21 مهر نیز این نکته مورد اشاره قرار گرفت.(جناب آقای رئیس جمهور در تاریخ 15 شهریور 93 و در کنار حرم امام رضا(ع) طی سخنانی، اظهار داشتند که اقتصاد ایران از رکود خارج شده است.)

در این باره باید گفت متاسفانه روال گزارش دهی بانک مرکزی از آمارهای کلان اقتصادی هنوز به نظم و قاعده زمانی مشخصی نرسیده است و این مساله ارائه تحلیل های کارشناسی را با مشکلاتی مواجه می سازد. البته امید است با انتشار این گزارش که بر خلاف روال طبیعی ارائه شده، استاندارد زمانی ارائه گزارشات رشد اقتصادی بهبود یافته و این آمارها در فاصله زمانی کوتاه تری تولید و در اختیار عموم قرار گیرد. به هر صورت ارائه جزئیات منتشره از عناصر و مولفه های رشد اقتصادی، اظهار نظرهای متفاوتی را در بین کارشناسان و عموم جامعه ایجاد کرده است. از این رو در این گزارش سعی می شود، ضمن تشریح جزئیات رشد اقتصادی، نقاط مبهم آن مورد بررسی دقیق تری قرار گیرد.

 

1- آمار مطلق و نرخ رشد اقتصادی در 12 فصل منتهی به بهار 93

نمودار شماره 1 آمار مطلق تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 را در 12 فصل منتهی به بهار 93 نمایش می‌دهد.

 

 

                                          نمودار شماره 1. تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 1383(میلیارد تومان)- منبع: گزارشات بانک مرکزی

همانطور که در نمودار نیز با فلش کوتاهتر مشخص شده، نرخ رشد 4.6 درصدی در مقایسه با بهار 92 اعلام شده که به جهت آمارهای تولید ناخالص داخلی، کشور در بدترین وضعیت بوده است. تشدید تحریم های اقتصادی و بیشترین کاهش در صادرات نفت در کنار وقوع انتخابات ریاست جمهوری و محول شدن بسیاری از تصمیمات فعالان اقتصادی به بعد از انتخابات، همگی بر وقوع این پدیده موثر بوده است. همانطور که در نمودار نیز با فلش بلندتر نشان داده شده، میزان تولید ناخالص داخلی در بهار 93 از سه فصل قبلی و تمامی فصول دیگر پایین تر بوده و به عبارتی پس از بهار 92 که کشور با وضعیت ویژه ای روبرو بوده، بهار 93 بدترین آمار تولید ناخالص داخلی در 9 فصل گذشته را گزارش

می نماید.

اما اگر آمار تولید ناخالص داخلی به صورت دیگری و بر اساس رشد آن نسبت به فصل مشابه سال قبل گزارش شود، نمودار دیگری حاصل خواهد شد. نمودار شماره 2 آمار رشد تولید  ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 و با دوره فصلی را از سال 90 گزارش می نماید.

 

 

                            نمودار شماره 2.رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 نسبت به فصل مشابه سال قبل- منبع: گزارشات بانک مرکزی

پس ابتدا باید دانست که استاندارد گزارش دهی بانک مرکزی موجب ایجاد یک رشد 4.6 درصدی شده و اگر مثلا بانک مرکزی استاندارد دیگری را اتخاذ می نمود، آمارها نرخ های رشد دیگری را گزارش می نمودند. لکن در توضیح همین رشد اقتصادی نیز نکاتی به شرح ذیل قابل طرح خواهند بود.

جدول شماره 1 آمار رشد تولید ناخالص داخلی را به تفکیک بخش های مختلف و بر اساس اهمیت آنها در ایجاد آمار تولید ناخالص داخلی و سهمشان در رشد 4.6 درصدی گزارش شده، نشان می دهد.

 

 

              جدول شماره 1. آمار رشد تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت سال 83 و به تفکیک بخش ها- منبع: گزارشات بانک مرکزی و محاسبات تحقیق

بر این اساس، بخش هایی که سهم اصلی را در ایجاد رشد 4.6 درصدی دارند در جدول شماره 2 اورده شده است. روند بحث به این صورت خواهد بود که رشد ایجاد شده در هر بخش مورد بررسی دقیق قرار گرفته و سوالات و ابهامات نیز طرح خواهند شد.

 

ردیف	بخش‌های مختلف	رشد فصل اول 93 نسبت به دوره مشابه	سهم از رشد تولید ناخالص داخلی
1	صنعت	10	1.5
2	بازرگانی، رستوران و هتلداری	7.3	1.0
3	نفت	6.1	0.7
4	خدمات موسسات پولی و مالی	15.9	0.6
5	خدمات مستغلات و خدمات حرفه‌ای و تخصصی	2.7	0.5
---	تولید ناخالص داخلی	4.6	4.6

جدول شماره 2. مهمترین زیر بخش ها در ایجاد رشد 4.6 درصدی سه ماهه اول 93- منبع: همان

 

2- تشریح دقیق تر مهمترین مولفه های رشد 4.6 تولید ناخالص داخلی

 

2-1- چرا صنعت از رشد 10 درصدی برخوردار شده؟!

بر اساس گزارش تولید کارگاه های بزرگ صنعتی که سهم اصلی را در ایجاد شاخص کل صنعت در تولید ناخالص داخلی ایفا می نمایند، نکاتی به شرح ذیل قابل طرح خواهد بود.

بر اساس آنچه در جدول شماره 3 اورده شده است از کل تغییراتی که در ارزش افزوده بخش صنعت در سه ماهه اول 93 ایجاد شده، بیش از 55 درصد مربوط به صنعت خودرو و حدود 24 درصد به صنایع فلزات اساسی بر می گردد. البته افزایش تولید صنایع فلزی نیز به طور غیرمستقیم وابسته به صنعت خودرو بوده است.

                                         جدول شماره 3. مولفه های اصلی تغییرات در شاخص کل صنعت- منبع: گزارشات بانک مرکزی و محاسبات تحقیق

بر این اساس می توان گفت که حدود 80 درصد از سهم 1.5 درصدی بخش صنعت در رشد 4.6 درصدی اقتصاد، به نحوی به افزایش تولید در صنعت خودرو وابسته بوده است که البته گزارشات صنعت خودرو نیز این مساله را تایید می نماید. بنابراین در سایر بخش های تولیدی میزان رشد اندک بوده و در 8 گروه از 22 گروه منتشره نیز صنایع با رشد منفی مواجه بوده اند.

با بررسی آمار بیکاری در دو دوره زمانی، تا حدی این مساله تایید می شود. چرا که علی رغم رشد 4.6 درصدی در بهار 93 نسبت به بهار 92، بیکاری به میزان 0.1 افزایش داشته است. جدول شماره 4 آمار بیکاری را که توسط مرکز آمار منتشر شده نشان می دهد.

ردیف	دوره زمانی	نرخ بیکاری کل کشور(مرکز آمار)
1	3 ماهه اول 93	10.7 درصد
2	3 ماهه اول 92	10.6 درصد

                  جدول شماره 4. آمار بیکاری در بهار 93 و 92- منبع: مرکز آمار ایران

بنابراین از آنجا که افزایش شاخص کل صنعت در گروه‌هایی رخ داده که جزو صنایع بزرگ بوده و ارتباط بیشتری با دولت دارند، نباید انتظار افزایش اشتغال را داشت. چرا که این گروه ها از یک چسبندگی در استخدام و اخراج برخوردار بوده و به دلایل اجتماعی، در صورت بروز رکود از تعدیل نیروی کار کمتری برخوردارند. از طرف دیگر گروه هایی از صنایع که کوچکتر بوده و خصوصی تر می باشند با یک رشد منفی در 3 ماهه اول 93 روبرو بوده اند، که با توجه به ساختار نهادی و قراردادی آنها انتظار افزایش بیکاری از این بخش وجود دارد. این تحلیل با آمارهای ارائه شده از مرکز آمار در ارتباط با افزایش بیکاری در سه ماهه اول 93 همخوانی دارد.

 

 

2-2-آیا بخش بازرگانی، رستوران و هتل‌داری از رشد 7 درصدی برخوردار بوده است؟

سوال ابتدایی این است که این 7 درصد را به کدام بخش بایستی نسبت داد. جدول شماره 5 سهم بخش "بازرگانی" و "رستوران و هتلداری" را در خلق ارزش افزوده این گروه نمایش می دهد. همانطور که مشخص است، تقریبا تمامی ارزش افزوده این بخش به حوزه بازرگانی تعلق دارد.

به قیمتهای ثابت سال 1383(ارقام به میلیارد ریال)	1388	1389	1390	1391
ارزش افزوده کل بخش بازرگانی، رستوران و هتلداری	276267.5	297117.9	310312.3	282697.5
سهم بخش بازرگانی در کل ارزش افزوده- ارقام به درصد	98.0	98.2	98.1	98.3
سهم بخش رستوران و هتلداری در کل ارزش افزوده- ارقام به درصد	2.0	1.8	1.9	1.7

جدول شماره 5. سهم هر بخش در ارزش افزوده بخش بازرگانی، رستوران و هتلداری- منبع: گزارش حساب های ملی بانک مرکزی

از این رو، می توان اینطور نتیجه گیری کرد که تقریباً تمامی 7 درصد رشد این بخش مربوط به حوزه بازرگانی خواهد بود و برای آنالیز دقیق تر لازم است خود بخش بازرگانی مورد بررسی قرار گیرد. لکن نتایج بسیار جالب است!

جدول شماره 6 بر اساس آماری که بانک مرکزی برای حساب های ملی طی سال های 1338 تا 1391 ارائه داده، تهیه شده است. در بخش قبلی به منظور اختصار از آمارهای سال 88 تا 91 استفاده گردید، لکن در این بخش گزاره ای بدست آمد که لازم بود برای صحت سنجی آن آمارها برای سال های بیشتری مورد آزمون قرار گیرند. از این رو آمارهای سال 83 به بعد مورد بررسی قرار گرفت. نتایج تحلیل این آمارها نکات جالبی را نشان می دهد.

جدول شماره 6. ارزش تولید، هزینه واسطه و ارزش افزوده بخش بازرگانی به قیمت های ثابت سال 83(ارقام به میلیارد ریال)- منبع: گزارشات سالانه بانک مرکزی

اگر جدول دیگری تهیه شود که در آن سهم ارزش تولید به ارزش افزوده و همچنین هزینه های واسطه به ارزش افزوده برآورد شود، مشخص می شود که سهم ارزش تولید به ارزش افزوده برای تمامی سال ها 124.9 درصد و سهم هزینه واسطه به ارزش افزوده 24.9 درصد خواهد بود. البته مطلق ارزش افزوده در سال های مختلف با رشد مثبت و منفی مواجه بوده است. نتایج در جدول شماره 7 نمایش داده شده است.

جدول شماره 7. نسبت ارزش تولید و هزینه واسطه با ارزش افزوده و رشد ارزش افزوده سالیانه(ارقام به درصد)- منبع: گزارشات سالانه بانک مرکزی و محاسبات تحقیق

با توجه به اینکه تولیدات بازرگانی در یک دوره تقریبا 10 ساله حتما دچار تغییر و تحول خواهند شد و ورود تکنولوژی و امثال آن می تواند سهم ارزش تولید و هزینه های واسطه را تغییر دهد و این نسبت ها به شکل غیرقابل باوری در طی تقریبا 10 سال ثابت بوده اند، اینطور می توان نتیجه گرفت که آمارها کاملا برآوردی و تقریبی تهیه و ارائه می شود.

البته منطقا ارزش افزوده بایستی پس از تهیه ارزش تولید و هزینه های واسطه محاسبه شود و بر اساس گزاره تحقیق این مساله صورت نگرفته است. از این رو این شائبه ایجاد می شود که بانک مرکزی بر اساس شواهد دیگری که آنها را معرفی نکرده، اقدام به حدس رشد ارزش افزوده این بخش می نمایند و پس از آن طی یک فرآیند معکوس، مطلق ارزش افزوده و سپس ارزش تولید و هزینه واسطه بخش بازرگانی استخراج می گردد. از آنجا که منطق بانک مرکزی در تعیین ارزش افزوده بخش بازرگانی شفاف نیست، این سوال از جانب کارشناسان مطرح شده که بانک مرکزی از چه طریقی یک افزایش 7 درصدی در ارزش افزوده این بخش را پیش بینی نموده است؟

 

2-3- آیا بخش نفت از رشد 6.1 درصدی برخوردار بوده است؟

آمار تولید و قیمت نفت ایران بر اساس گزارشات منتشره از سازمان کشورهای صادرکننده نفت (opec) به شرح ذیل است. همانطور که در جدول شماره 8 مشخص شده، بر اساس آمار منتشره از تولید نفت توسط اوپک و باعنایت به تغییرات قیمت نفت، ارزش صادراتی نفت ایران به میزان  13 درصد نسبت به سه ماهه مشابه رشد داشته است ( اوپک معمولاً در برآورد مستقلی،از منابعی که آن را منابع ثانویه می نامد، تولید کشورهای عضو خود را برآورد می کند).

ردیف	دوره زمانی	متوسط قیمت نفت اوپک (دلار)	متوسط تولید نفت (هزار بشکه)	مصرف تقریبی داخل (هزار بشکه)	صادرات (هزار بشکه)
1	3 ماهه اول 93 (فصل دوم 2014)	105.86	2788	1700	1088
2	3 ماهه اول 92  (فصل دوم 2013)	104.94	2670	1700	970

جدول شماره 8. آمار تولید و قیمت نفت بر اساس گزارشات اپک- منبع: گزارشات ماهانه اپک

البته بر اساس آمار رسمی گزارش شده از ایران که در جدول شماره 9 آورده شده است، صادرات نفت ایران از یک رشد 25- درصدی برخوردار بوده است. اگر چه آمار منتشره با رشد اعلامی همخوان نیست با این حال بررسی های ما نشان می دهد که در سه ماهه اول 93 تولید نفت نسبت به سه ماهة مشابه سال قبل رشد داشته اگر چه این رشد، مختصری کمتر از رشد محاسبه شده (6درصد) می باشد.

 

ردیف	دوره زمانی	متوسط قیمت نفت اوپک (دلار)	متوسط تولید نفت (هزار بشکه)	مصرف تقریبی داخل (هزار بشکه)	صادرات (هزار بشکه)
1	3 ماهه اول 93 (فصل دوم 2014)	105.86	3194	1700	1494
2	3 ماهه اول 92  (فصل دوم 2013)	104.94	3710	1700	2010

جدول شماره 9. آمار تولید و قیمت نفت بر اساس گزارشات ایران به اپک- منبع: گزارشات ماهانه اپک

 

2-4- آیا بخش موسسات پولی و مالی از رشد 15.9 درصدی برخوردار بوده است؟

آنچه در این ارتباط در گزارش بانک مرکزی بیش از همه قابل توجه است، عدم تطابق آمار تولید ناخالص داخلی به قیمت های جاری و به قیمت های ثابت سال 83 می باشد. به منظور بررسی دقیق تر موضوع به جدول شماره 10 دقت فرمایید. آنچنانکه مشخص است، به علت تورم تمامی آمار مربوط به سال 93 بیشتر از آمار مربوط به سال 92 هستند و مثلا در بخش کشاورزی یک رشد 37.7 درصدی قابل مشاهده است. لکن به دلیل افزایش سطح عمومی قیمت ها، این آمار گمراه کننده خواهد بود و بهتر است که از آمار تولید ناخالص داخلی به قیمت های ثابت استفاده شود.

 

                                                     جدول شماره 10. تولید ناخالص داخلی به قیمت‌های جاری- منبع: گزارشات بانک مرکزی

لکن در بخش موسسات پولی و مالی، اتفاق عجیبی رخ داده و آن اینکه میزان تولید (خدمت ارائه شده) به قیمت‌های جاری 18.9- کاهش را نشان می دهد اما زمانیکه این آمار تورم زدایی شده و به قیمت های ثابت سال 83 بیان می گردد، شاهد یک رشد 15.9 درصدی هستیم! سوال مشخص از بانک مرکزی این است که محاسبات مربوط به این بخش چگونه انجام شده که یک رشد منفی در قیمت های جاری را به  یک رشد مثبت در قیمت های پایه تبدیل کرده، حال اینکه به نظر می رسد محدوده و نوع رفتار موسسات پولی و مالی تغییری نکرده است.

البته ممکن است این آمارها در نتیجه یک اشتباه تایپی رخ داده باشد و در گزارشات بعدی اصلاح گردد، لکن حتی با اصلاح این آمارها به شکلی که نشان دهنده یک رشد 15.9 درصدی باشد، سوال ذیل از بانک مرکزی قابل طرح است:

همانطور که می دانید در طی ماه های ابتدایی سال 93، بانک مرکزی فعالیت بسیاری از موسسات مالی و اعتباری و نهادهای پولی و بانکی را سامان دهی مجدد نمود. طبیعی است که با افزایش دامنه رصد بانک مرکزی، یک افزایش یکباره در آمارها دیده شود. سوال این است که آیا تا قبل از رصد بانک مرکزی، چنین موسساتی وجود خارجی نداشته اند و بایستی به یکباره و تنها به دلیل افزایش دامنه رصد بانک مرکزی یک رشد قابل توجه در تولیدناخالص داخلی ظهور و بروز یابد؟

از نقطه نظر کارشناسی، بایستی یک تخمین از میزان فعالیت این موسسات در فصل های قبلی نیز برآورد گردد و میزان رشد خدمات موسسات پولی و مالی با احتساب این مساله برآورد گردد که قاعدتاً عدد کوچکتری خواهد شد.

 

 

نتیجه گیری:

با تشکر از بانک مرکزی به جهت تسریع در تهیه گزارشات آماری متغیرهای کلان اقتصادی، از بررسی گزارش رشد 4.6 درصدی بهار 93 نتایج ذیل بدست آمده است:

 

1- علی رغم رشد 4.6 درصدی تولید ناخالص داخلی بهار 93 نسبت به فصل مشابه سال قبل، آمار مطلق تولید ناخالص داخلی پس از بهار 92 در بدترین وضع خود در 12 فصل گذشته قرار دارد و این مساله این سوال را مطرح می سازد که به چه دلیل با وجود ثبات نرخ ارز، آرامش فضای سیاسی، گذر از دوران انتخابات و کاهش التهاب فضای بین المللی آمار مطلق تولید ناخالص داخلی از افزایش قابل قبولی برخوردار نبوده است و چه سیاست هایی می توانست به افزایش بیشتر این عدد کمک بهتری نماید؟

 

2- بخش های "صنعت"، "بازرگانی، رستوران و هتلداری"، "نفت" و "خدمات موسسات پولی و مالی" از یک سهم 80 درصدی در نرخ رشد 4.6 درصدی برخوردار می باشند.

 

3- سهم بخش خودرو در افزایش ارزش افزوده کل بخش صنعت به بیش از 80 درصد میرسد و در عین حال 8 گروه از 22 گروه تشکیل دهنده شاخص کل صنعت، از رشد منفی برخوردار بوده اند.

 

4- بررسی ها در بخش بازرگانی، رستوران و هتلداری نشان می دهد که می توان بخش رستوران و هتلداری را تقریبا حذف نمود و تنها تغییرات بخش بازرگانی را لحاظ کرد، چرا که بخش بازرگانی 98 درصد سهم ارزش افزوده این گروه را  تشکیل می دهد. بررسی های دقیق تر بر بخش بازرگانی نشان می دهد که برای یک دوره 10 ساله، سهم ارزش تولید از ارزش افزوده 124.9 درصد و سهم هزینه های واسطه از ارزش افزوده 24.9 درصد می باشد. این شاخص ها بیانگر محاسبه این بخش به صورت کاملا تقریبی است. از آنجا که منطق بانک مرکزی در نسبت دادن یک رشد به این بخش، کاملاً مبهم است، از ادامه تحلیل صرف نظر شد.

 

5- از بررسی آمارهای بین المللی اوپک، رشد در بخش نفت تایید شده، اگر چه رشد واقعی کمتر از میزان اعلام شده در گزارش بانک مرکزی برآورد می شود.

 

6- بر اساس گزارش منتشره از بانک مرکزی، آمارهای بخش خدمات موسسات پولی و مالی نشان دهنده یک تفاوت فاحش بین رشد 15.9 درصدی اعلامی بانک مرکزی و نرخ قابل محاسبه می باشد. ممکن است این مساله از یک اشتباه تایپی صورت گرفته باشد که در صورت تصحیح آمارها به شکلی که مجددا نرخ رشد 15.9 درصدی قابل احصا باشد، سوال ذیل قابل طرح خواهد بود:

 

7- طبیعی است که با افزایش دامنه رصد بانک مرکزی در ماه های ابتدایی سال 93، یک افزایش یکباره در آمارها دیده شود. سوال این است که آیا تا قبل از رصد بانک مرکزی، چنین موسساتی وجود خارجی نداشته اند و بایستی به یکباره و تنها به دلیل افزایش دامنه رصد بانک مرکزی یک رشد قابل توجه در تولیدناخالص داخلی ظهور و بروز یابد؟

تحلیل بازار مسکن

بخش مسکن به دلیل ارتباطی که با متغیرهای کلان اقتصادی همچون تورم و اشتغال دارد نقش مهمی در اقتصاد کشور ایفا می کند. به دلیل شرایط خاصی که در کشور وجود داشته است همواره بخش مهمی از نقدینگی جذب بازار مسکن گردیده و موجب شده تا بر خلاف بسیاری از کشورهای دنیا مسکن در ایران علاوه بر اینکه کالای مصرفی محسوب می شود به عنوان کالایی سرمایه ای نیز مطرح باشد. این موضوع در کنار سایر عوامل کلان و بنیادی در تقاضا و عرضه مسکن موجب گردیده تا در بیشتر مواقع رشد قیمتی مسکن فراتر از تورم باشد و این خود علت ترغیب افراد زیادی به این بازار با هدف سرمایه گذاری و کسب بازدهی بوده است.
در این متن ابتدا نگاهی کوتاه به شرایط تاریخی بازار مسکن در ایران می گردد و سپس با بررسی عوامل تاثیر گذار بر تقاضا و عرضه مسکن کوشیده می شود وضعیت حال حاضر مسکن تبیین گردد. با این بررسی مشخص می گردد آیا بازار مسکن می تواند همچنان نقش بازاری مطمئن و با بازدهی بالا برای سرمایه گذاران ایفا کند یا اینکه شرایط تغییر یافته است؟
چرخه تاریخی بازار مسکن
معمولاً چرخه رونق و رکود در بازار مسکن حدود پنج سال طول میکشد به این ترتیب که ابتدا با افزایش قیمت ها، افزایش حاشیه سود در بخش ساخت و ساز، رونق در این بخش و افزایش پروانه های ساخت صادره رخ می دهد. سپس این افزایش عرضه و کاهش قدرت خرید موجب کاهش تقاضای خرید می گردد و این کاهش تقاضا موجب کاهش قیمت مسکن بصورت حقیقی و برقراری رکود در این بازار می شود و کاهش در ساخت و عرضه واحدهای جدید را موجب می شود. البته همواره چرخه رونق و رکود به نحوی رخ داده که برآیند آن افزایش بالاتر از تورم نرخ مسکن بوده است. شرایط جمعیتی، سیاست های دولت های مختلف و وجود تقاضای سفته بازی در بازار مسکن از عوامل مهم تاثیر گذار و تعیین کننده در این چرخه بوده اند.
رشد نقدینگی و تورم در بخش مسکن 
در سال های اخیر نقدینگی کل کشور افزایش چشمگیری داشته است بطوری که حجم نقدینگی از حدود 80هزار میلیارد تومان در سال 1384 به بیش از 600 هزار میلیارد تومان در سال جاری رسیده است. این رشد نقدینگی در شرایطی رخ داده است که در دوره مذکور وضعیت اقتصادی باثبات نبوده و رشد اقتصادی کشور مناسب نبوده است. اوج این مساله در سال های 91 و 92 می باشد که کشور رشد اقتصادی منفی داشته است. به عبارتی در چنین شرایطی که سیاست های پولی و مالی نامناسب افزایش نقدینگی را به شکل افسار گسیخته در پی داشته، عدم وجود کارایی در اقتصاد سبب شده تا این نقدینگی به جای آنکه به سمت فعالیت های سودآور اقتصادی هدایت شده و رشد اقتصادی کشور را بهبود بخشد صرف فعالیت های سوداگرانه شود. در این بین بازار مسکن نیز از هجوم نقدینگی سرگردان در امان نبوده و جاری شدن جریان سرمایه به این بازار موجب برهم خوردن عرضه و تقاضا و رشد قیمتی شدید طی سال های 91 و 92 شده است. از آنجاییی که این رشد قیمتی با سایر عوامل مانند افزایش درآمد خانوارها و بهبود قدرت خرید از طریق تسهیلات همراه نبوده است به دنبال خود رکودی سنگین در معاملات مسکن برجا گذاشته است. نمودار زیر رشد قیمت آپارتمان، زمین و تورم را در سال های اخیرنشان می دهد.

نمودار بالا نشان می دهد قیمت آپارتمان در بیشتر سال ها رشد بالاتری نسبت به شاخص قیمت داشته است و اینکه سهم قیمت زمین در این افزایش پررنگ بوده است. در حال حاضر در شهر تهران قیمت زمین بسته به موقعیت قرارگیری بین 60 تا 70 درصد از بهای آپارتمان را تشکیل می دهد. جدول زیر روند قیمتی یک متر مربع زمین و یک متر مربع آپارتمان را در شهر تهران طی سالیان اخیر نشان می دهد. (ارقام به ریال به ازای هر متر مربع)

حال برای اینکه مشخص شود این روند گذشته قابلیت تکرار در آینده را دارد و بازار مسکن مکان مناسبی برای سرمایه گذاری و کسب بازدهی محسوب می شود بایستی عوامل تاثیرگذار بر تقاضا و عرضه مسکن بررسی شوند. در ادامه بطور مختصر به این موضوع پرداخته شده است.
رشد جمعیت و تعداد خانوار
مطابق آمارهای موجود جمعیت ایران در بازه 1335 تا 1390 از 9/18 میلیون نفر به 1/75 میلیون نفر افزایش یافته و در همین بازه زمانی تعداد خانوارها از 4 میلیون به 1/21 میلیون رسیده است. علت رشد بیشتر خانوارها تغییرات فرهنگی و تشکیل بیشتر خانواده های کم جمعیت تر بوده است. جدول زیر جمعیت، تعداد خانوار و متوسط رشد سالیانه جمعیت را در بازه زمانی فوق نشان می دهد:

در جدول بالا مشخص است که بیشترین رشد جمعیت در دوره ده ساله بین سال های 1355 تا 1365 اتفاق افتاده است. همچنین مشاهده می شود که رشد جمعیت در حدود بیست سال بعد خود را در رشد تعداد خانوار که رابطه مستقیم با تقاضای مسکن دارد نشان می دهد. این تاخیر زمانی به دلیل فاصله بین زمان تولد تا زمان ازدواج و تشکیل خانواده جدید توسط فرد ایجاد می شود. از طرفی در شرایط حاضر با توجه به بالا رفتن سن ازدواج و همچنین تغییر فرهنگی به سمت تشکیل خانوارهای تک نفره به نظر می رسد این تاخیر زمانی کمی بیشتر شود. بنابراین به نظر می رسد تاثیر انفجار جمعیتی نیمه اول دهه شصت تاثیر خود را در رشد تعداد خانوار حداکثر تا سال 1395 خواهدگذاشت و از آن پس شاهد کاهش نرخ رشد تعداد خانوار ناشی از کاهش نرخ رشد جمعیت از نیمه دهه شصت به بعد خواهیم بود و تقاضای مسکن از این ناحیه کاهش جدی خواهد داشت.
شاخص قیمت مسکن به درآمد در ایران و سایر نقاط جهان
این شاخص که توسط نهادهای بین المللی منتشر می شود مشخص می کند که فرد باید چه مدت درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند صاحب خانه شود. در واقع در محاسبه این شاخص از متوسط حقوق و متوسط قیمت آپارتمان در یک کشور استفاده شده است. در جدول زیر این نسبت برای ایران و برخی کشورهای دیگر در سال 2014 آورده شده است.

مشاهده می شود که یک فرد ایرانی بطور متوسط باید 21 سال حقوق خود را برای خرید خانه پس انداز کند که البته این نسبت در شهر تهران بالاتر است. متوسط نسبت برای 120 کشور که مورد بررسی قرار گرفته اند، 23/12 سال می باشد. تحت تاثیر تورم و رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و از طرف دیگر کاهش درآمد سرانه ایران ظرف این سال ها، این نسبت در ایران افزایش یافته است. عاملی که نشان دهنده کاهش شدید قدرت خرید مسکن و کاهش تقاضا در این بخش می باشد. شاید این نسبت اوج کاهش قدرت خرید مسکن برای طبقه متوسط را به خوبی نشان دهد. جایی که بدون حتی یک ریال هزینه باز هم شخص با درآمد متوسط باید بیشتر از 20 سال برای خانه دار شدن انتظار بکشد.
افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار
بررسی آمارهای مربوط به درآمد و هزینه خانوار شهری در سال های اخیر نشان می دهد رشد درآمد خانوار پایینتر از تورم بوده است. این نکته نشان دهنده تضعیف کلی قدرت خرید خانوارهای شهری می باشد. با توجه به اینکه قیمت مسکن نیز بطور متوسط در بیشتر سال ها رشدی بیش ازتورم داشته است قدرت خرید خانوارها در این بخش تضعیف شدیدتری داشته است.

هرچه کالایی سهم بیشتری در بودجه خانوار داشته باشد کشش جایگزینی آن بالاتر خواهد بود. در این شرایط یکی از جایگزین های افراد گرایش بیشتر به اجاره نشینی بوده است. گزارش آخرین سرشماری مرکز آمار نشان می دهد درصد خانوارهای اجاره نشین کشور از 14% در سال 1365 به 27% در سال 1390 رسیده است. این امر نشان می دهد تقاضای مسکن در سال های اخیر بیشتر به سمت تقاضای سرمایه گذاری بوده است و تقاضای مصرفی قدرت خرید مسکن را نداشته است.
کاهش سهم تسهیلات در قیمت مسکن
بعد دیگر کاهش قدرت خرید مسکن در سال های اخیر به کاهش سهم تسهیلات در ارزش ملک بازمی گردد. بررسی ها نشان می دهد عدم رشد تسهیلات خرید مسکن به فراخور رشد قیمت مسکن سبب شده تا درصد پوشش تسهیلات به رقم کمی برسد. در حال حاضر وام مسکن 35 میلیون تومانی تنها 12% ارزش یک آپارتمان 70 متری با قیمت متوسط شهر تهران را پوشش می دهد این در حالی است که در برخی کشورها بین 70 تا 80% ارزش مسکن بصورت تسهیلات در اختیار خریدار قرارداده می شود. یکی از عوامل بالا نرفتن تسهیلات کاهش منابع بانکی و بالا بودن نرخ تسهیلات بوده است. در واقع اگر سهم تسهیلات بالا برود این بار توان بازپرداخت آن به بانک بدل به مشکل خواهد شد.
تعداد خانه های ساخته شده و واحد مسکونی خالی
نگاهی به آمار صدور پروانه های ساختمانی و تعداد واحدهای تکمیل شده نشان می دهد با رشد قیمت مسکن در سال 91 و 92، تعداد پروانه های صادر شده افزایش چشمگیری داشته که بسیاری از آن ها تکمیل و به بازار عرضه شده است. از طرف دیگر بسیاری از واحدها در شرف تکیمل بوده که به حجم واحدهای مسکونی آماده کشور افزوده خواهند شد. در حال حاضر نیز اگرچه آمار دقیقی از تعداد واحدهای خالی در دسترس نیست اما تعداد آن تا حدود 800 هزار واحد تخمین زده می شود که با اعمال سیاست های اصولی از طرف دولت می توان مالکان این واحدها را ترغیب به عرضه نمود.
بازدهی کم بازار اجاره
در حال حاضر عایدی شخصی که خانه را به اجاره می دهد در مقایسه با نرخ سود سپرده بانکی و نرخ تورم بسیار پایین تر است. اگر از آخرین نرخ های متوسط اجاره و خرید مسکن در تهران برای محاسبه بازدهی اجاره مسکن استفاده کنیم به رقم 3/5% می رسیم. دلیل این امر انتظار عمومی مالکان مبنی بر رشدهای آتی قیمت مسکن مانند گذشته می باشد. در واقع مالکان حاضرند از بازدهی بیشتر صرف نظر کنند و هزینه استهلاک واحد مسکونی را نیز به جان بخرند اما به قصد برخورداری از عایدی افزایش قیمت مسکن در آینده خانه خود را برای فروش عرضه نکنند. در صورتی که قیمت مسکن مدت طولانی افزایش نداشته باشد و رکود در بازار حاکم شود می توان انتظار عرضه بیشتر از سوی مالکان این واحدها بود.
نتیجه گیری
با بررسی عوامل بنیادی تاثرگذار بر عرضه و تقاضای مسکن به این نتیجه می رسیم که در حال حاضر عرضه بر تقاضا برتری دارد و در آینده نزدیک نیز کفه ترازو بیشتر به سمت عرضه خواهد چرخید. اما باید توجه داشت که موارد بررسی شده عموماً حول تقاضای واقعی مسکن می چرخد و تقاضای سفته بازی در بازار مسکن را نمی توان نادیده گرفت. در صورتی که دولت بتوانند با اعمال سیاست های پولی و مالی مناسب از یک طرف بهبود قدرت خرید مردم را موجب شود و از طرف دیگر با اعمال سیاست هایی مانع از ورود سوداگران به بازار مسکن شود می توان امیدوار به برقراری تعادل بلندمدت در این بازار بود. بنابراین می توان گفت بازار مسکن با متغیرهای کنونی مکانی مناسب به دید سرمایه گذاری محسوب نمی شود.

تحلیل بازار مسکن

بخش مسکن به دلیل ارتباطی که با متغیرهای کلان اقتصادی همچون تورم و اشتغال دارد نقش مهمی در اقتصاد کشور ایفا می کند. به دلیل شرایط خاصی که در کشور وجود داشته است همواره بخش مهمی از نقدینگی جذب بازار مسکن گردیده و موجب شده تا بر خلاف بسیاری از کشورهای دنیا مسکن در ایران علاوه بر اینکه کالای مصرفی محسوب می شود به عنوان کالایی سرمایه ای نیز مطرح باشد. این موضوع در کنار سایر عوامل کلان و بنیادی در تقاضا و عرضه مسکن موجب گردیده تا در بیشتر مواقع رشد قیمتی مسکن فراتر از تورم باشد و این خود علت ترغیب افراد زیادی به این بازار با هدف سرمایه گذاری و کسب بازدهی بوده است.
در این متن ابتدا نگاهی کوتاه به شرایط تاریخی بازار مسکن در ایران می گردد و سپس با بررسی عوامل تاثیر گذار بر تقاضا و عرضه مسکن کوشیده می شود وضعیت حال حاضر مسکن تبیین گردد. با این بررسی مشخص می گردد آیا بازار مسکن می تواند همچنان نقش بازاری مطمئن و با بازدهی بالا برای سرمایه گذاران ایفا کند یا اینکه شرایط تغییر یافته است؟
چرخه تاریخی بازار مسکن
معمولاً چرخه رونق و رکود در بازار مسکن حدود پنج سال طول میکشد به این ترتیب که ابتدا با افزایش قیمت ها، افزایش حاشیه سود در بخش ساخت و ساز، رونق در این بخش و افزایش پروانه های ساخت صادره رخ می دهد. سپس این افزایش عرضه و کاهش قدرت خرید موجب کاهش تقاضای خرید می گردد و این کاهش تقاضا موجب کاهش قیمت مسکن بصورت حقیقی و برقراری رکود در این بازار می شود و کاهش در ساخت و عرضه واحدهای جدید را موجب می شود. البته همواره چرخه رونق و رکود به نحوی رخ داده که برآیند آن افزایش بالاتر از تورم نرخ مسکن بوده است. شرایط جمعیتی، سیاست های دولت های مختلف و وجود تقاضای سفته بازی در بازار مسکن از عوامل مهم تاثیر گذار و تعیین کننده در این چرخه بوده اند.
رشد نقدینگی و تورم در بخش مسکن 
در سال های اخیر نقدینگی کل کشور افزایش چشمگیری داشته است بطوری که حجم نقدینگی از حدود 80هزار میلیارد تومان در سال 1384 به بیش از 600 هزار میلیارد تومان در سال جاری رسیده است. این رشد نقدینگی در شرایطی رخ داده است که در دوره مذکور وضعیت اقتصادی باثبات نبوده و رشد اقتصادی کشور مناسب نبوده است. اوج این مساله در سال های 91 و 92 می باشد که کشور رشد اقتصادی منفی داشته است. به عبارتی در چنین شرایطی که سیاست های پولی و مالی نامناسب افزایش نقدینگی را به شکل افسار گسیخته در پی داشته، عدم وجود کارایی در اقتصاد سبب شده تا این نقدینگی به جای آنکه به سمت فعالیت های سودآور اقتصادی هدایت شده و رشد اقتصادی کشور را بهبود بخشد صرف فعالیت های سوداگرانه شود. در این بین بازار مسکن نیز از هجوم نقدینگی سرگردان در امان نبوده و جاری شدن جریان سرمایه به این بازار موجب برهم خوردن عرضه و تقاضا و رشد قیمتی شدید طی سال های 91 و 92 شده است. از آنجاییی که این رشد قیمتی با سایر عوامل مانند افزایش درآمد خانوارها و بهبود قدرت خرید از طریق تسهیلات همراه نبوده است به دنبال خود رکودی سنگین در معاملات مسکن برجا گذاشته است. نمودار زیر رشد قیمت آپارتمان، زمین و تورم را در سال های اخیرنشان می دهد.

نمودار بالا نشان می دهد قیمت آپارتمان در بیشتر سال ها رشد بالاتری نسبت به شاخص قیمت داشته است و اینکه سهم قیمت زمین در این افزایش پررنگ بوده است. در حال حاضر در شهر تهران قیمت زمین بسته به موقعیت قرارگیری بین 60 تا 70 درصد از بهای آپارتمان را تشکیل می دهد. جدول زیر روند قیمتی یک متر مربع زمین و یک متر مربع آپارتمان را در شهر تهران طی سالیان اخیر نشان می دهد. (ارقام به ریال به ازای هر متر مربع)

حال برای اینکه مشخص شود این روند گذشته قابلیت تکرار در آینده را دارد و بازار مسکن مکان مناسبی برای سرمایه گذاری و کسب بازدهی محسوب می شود بایستی عوامل تاثیرگذار بر تقاضا و عرضه مسکن بررسی شوند. در ادامه بطور مختصر به این موضوع پرداخته شده است.
رشد جمعیت و تعداد خانوار
مطابق آمارهای موجود جمعیت ایران در بازه 1335 تا 1390 از 9/18 میلیون نفر به 1/75 میلیون نفر افزایش یافته و در همین بازه زمانی تعداد خانوارها از 4 میلیون به 1/21 میلیون رسیده است. علت رشد بیشتر خانوارها تغییرات فرهنگی و تشکیل بیشتر خانواده های کم جمعیت تر بوده است. جدول زیر جمعیت، تعداد خانوار و متوسط رشد سالیانه جمعیت را در بازه زمانی فوق نشان می دهد:

در جدول بالا مشخص است که بیشترین رشد جمعیت در دوره ده ساله بین سال های 1355 تا 1365 اتفاق افتاده است. همچنین مشاهده می شود که رشد جمعیت در حدود بیست سال بعد خود را در رشد تعداد خانوار که رابطه مستقیم با تقاضای مسکن دارد نشان می دهد. این تاخیر زمانی به دلیل فاصله بین زمان تولد تا زمان ازدواج و تشکیل خانواده جدید توسط فرد ایجاد می شود. از طرفی در شرایط حاضر با توجه به بالا رفتن سن ازدواج و همچنین تغییر فرهنگی به سمت تشکیل خانوارهای تک نفره به نظر می رسد این تاخیر زمانی کمی بیشتر شود. بنابراین به نظر می رسد تاثیر انفجار جمعیتی نیمه اول دهه شصت تاثیر خود را در رشد تعداد خانوار حداکثر تا سال 1395 خواهدگذاشت و از آن پس شاهد کاهش نرخ رشد تعداد خانوار ناشی از کاهش نرخ رشد جمعیت از نیمه دهه شصت به بعد خواهیم بود و تقاضای مسکن از این ناحیه کاهش جدی خواهد داشت.
شاخص قیمت مسکن به درآمد در ایران و سایر نقاط جهان
این شاخص که توسط نهادهای بین المللی منتشر می شود مشخص می کند که فرد باید چه مدت درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند صاحب خانه شود. در واقع در محاسبه این شاخص از متوسط حقوق و متوسط قیمت آپارتمان در یک کشور استفاده شده است. در جدول زیر این نسبت برای ایران و برخی کشورهای دیگر در سال 2014 آورده شده است.

مشاهده می شود که یک فرد ایرانی بطور متوسط باید 21 سال حقوق خود را برای خرید خانه پس انداز کند که البته این نسبت در شهر تهران بالاتر است. متوسط نسبت برای 120 کشور که مورد بررسی قرار گرفته اند، 23/12 سال می باشد. تحت تاثیر تورم و رشد قیمت مسکن در سال های اخیر و از طرف دیگر کاهش درآمد سرانه ایران ظرف این سال ها، این نسبت در ایران افزایش یافته است. عاملی که نشان دهنده کاهش شدید قدرت خرید مسکن و کاهش تقاضا در این بخش می باشد. شاید این نسبت اوج کاهش قدرت خرید مسکن برای طبقه متوسط را به خوبی نشان دهد. جایی که بدون حتی یک ریال هزینه باز هم شخص با درآمد متوسط باید بیشتر از 20 سال برای خانه دار شدن انتظار بکشد.
افزایش سهم مسکن از بودجه خانوار
بررسی آمارهای مربوط به درآمد و هزینه خانوار شهری در سال های اخیر نشان می دهد رشد درآمد خانوار پایینتر از تورم بوده است. این نکته نشان دهنده تضعیف کلی قدرت خرید خانوارهای شهری می باشد. با توجه به اینکه قیمت مسکن نیز بطور متوسط در بیشتر سال ها رشدی بیش ازتورم داشته است قدرت خرید خانوارها در این بخش تضعیف شدیدتری داشته است.

هرچه کالایی سهم بیشتری در بودجه خانوار داشته باشد کشش جایگزینی آن بالاتر خواهد بود. در این شرایط یکی از جایگزین های افراد گرایش بیشتر به اجاره نشینی بوده است. گزارش آخرین سرشماری مرکز آمار نشان می دهد درصد خانوارهای اجاره نشین کشور از 14% در سال 1365 به 27% در سال 1390 رسیده است. این امر نشان می دهد تقاضای مسکن در سال های اخیر بیشتر به سمت تقاضای سرمایه گذاری بوده است و تقاضای مصرفی قدرت خرید مسکن را نداشته است.
کاهش سهم تسهیلات در قیمت مسکن
بعد دیگر کاهش قدرت خرید مسکن در سال های اخیر به کاهش سهم تسهیلات در ارزش ملک بازمی گردد. بررسی ها نشان می دهد عدم رشد تسهیلات خرید مسکن به فراخور رشد قیمت مسکن سبب شده تا درصد پوشش تسهیلات به رقم کمی برسد. در حال حاضر وام مسکن 35 میلیون تومانی تنها 12% ارزش یک آپارتمان 70 متری با قیمت متوسط شهر تهران را پوشش می دهد این در حالی است که در برخی کشورها بین 70 تا 80% ارزش مسکن بصورت تسهیلات در اختیار خریدار قرارداده می شود. یکی از عوامل بالا نرفتن تسهیلات کاهش منابع بانکی و بالا بودن نرخ تسهیلات بوده است. در واقع اگر سهم تسهیلات بالا برود این بار توان بازپرداخت آن به بانک بدل به مشکل خواهد شد.
تعداد خانه های ساخته شده و واحد مسکونی خالی
نگاهی به آمار صدور پروانه های ساختمانی و تعداد واحدهای تکمیل شده نشان می دهد با رشد قیمت مسکن در سال 91 و 92، تعداد پروانه های صادر شده افزایش چشمگیری داشته که بسیاری از آن ها تکمیل و به بازار عرضه شده است. از طرف دیگر بسیاری از واحدها در شرف تکیمل بوده که به حجم واحدهای مسکونی آماده کشور افزوده خواهند شد. در حال حاضر نیز اگرچه آمار دقیقی از تعداد واحدهای خالی در دسترس نیست اما تعداد آن تا حدود 800 هزار واحد تخمین زده می شود که با اعمال سیاست های اصولی از طرف دولت می توان مالکان این واحدها را ترغیب به عرضه نمود.
بازدهی کم بازار اجاره
در حال حاضر عایدی شخصی که خانه را به اجاره می دهد در مقایسه با نرخ سود سپرده بانکی و نرخ تورم بسیار پایین تر است. اگر از آخرین نرخ های متوسط اجاره و خرید مسکن در تهران برای محاسبه بازدهی اجاره مسکن استفاده کنیم به رقم 3/5% می رسیم. دلیل این امر انتظار عمومی مالکان مبنی بر رشدهای آتی قیمت مسکن مانند گذشته می باشد. در واقع مالکان حاضرند از بازدهی بیشتر صرف نظر کنند و هزینه استهلاک واحد مسکونی را نیز به جان بخرند اما به قصد برخورداری از عایدی افزایش قیمت مسکن در آینده خانه خود را برای فروش عرضه نکنند. در صورتی که قیمت مسکن مدت طولانی افزایش نداشته باشد و رکود در بازار حاکم شود می توان انتظار عرضه بیشتر از سوی مالکان این واحدها بود.
نتیجه گیری
با بررسی عوامل بنیادی تاثرگذار بر عرضه و تقاضای مسکن به این نتیجه می رسیم که در حال حاضر عرضه بر تقاضا برتری دارد و در آینده نزدیک نیز کفه ترازو بیشتر به سمت عرضه خواهد چرخید. اما باید توجه داشت که موارد بررسی شده عموماً حول تقاضای واقعی مسکن می چرخد و تقاضای سفته بازی در بازار مسکن را نمی توان نادیده گرفت. در صورتی که دولت بتوانند با اعمال سیاست های پولی و مالی مناسب از یک طرف بهبود قدرت خرید مردم را موجب شود و از طرف دیگر با اعمال سیاست هایی مانع از ورود سوداگران به بازار مسکن شود می توان امیدوار به برقراری تعادل بلندمدت در این بازار بود. بنابراین می توان گفت بازار مسکن با متغیرهای کنونی مکانی مناسب به دید سرمایه گذاری محسوب نمی شود.

بازار مسکن؛ چهار سال بعد

بازار مسکن؛ چهار سال بعد