تغییرات قیمت املاک و مستغلات در سال پیش رو

مسکن - هفته نامه تجارت فردا در یادداشتی به قلم حسین عبده تبریزی نوشت:

در سال 1391، به ویژه در مناطق شهری، رشد قیمتی قابل ‌ملاحظه‌ای در حوزه زمین و ساختمان رخ داد. در واقع، قیمت زمین در دو مرحله در سال‌های 1390 و 1391 افزایش یافت. این تعدیل قیمتی، بالاخص تعدیل دوم، بسیار شدید بود، به گونه‌ای که مثلاً در مناطق 22‌گانه تهران، متوسط قیمت یک مترمربع زمین به 40 میلیون ریال رسید؛ رقمی که نسبت به رقم 10 سال قبل، تقریباً 10 برابر شده بود. نمودار 1 تغییرات متوسط قیمت زمین مسکونی در شهر تهران را نشان می‌دهد. نگاهی به شاخص بانک مرکزی در این زمینه نتایج جالب‌تری را نشان می‌دهد.

شاخص تغییرات قیمت زمین‌های شهری از سال 1370 از رقم 100 به حدود شش هزار در سال 1391 رسیده است. یعنی، اگر سال 1372 را پایه بگیریم، قیمت زمین در مناطق شهری طی 20 سال حداقل 60 برابر شده است. نمودار 2 بیانگر موقعیت این شاخص است.

رسیدن قیمت‌های زمین به چنین ارقامی، و اعلام قیمت فروش 20 میلیون تومان برای یک مترمربع زمین در شمال شهر تهران، این سوال را مطرح می‌کند که آیا قیمت زمین فراتر از تعدیل‌های قیمتی رفته است، و آیا حباب قیمت زمین را تجربه نمی‌کنیم؟
متوسط قیمت زمین شهری در اروپا 200 تا 400 یورو است. به ندرت می‌توان زمینی یافت که مالک آن بالاتر از 500 یورو برای یک مترمربع زمین طلب کند. بنابراین، حتی با قیمت‌های آزاد ارز، قیمت 300،400 یورو برای یک مترمربع زمین در شهر تهران از کجا آمده است؟ فراتر از مقایسه بین‌المللی، اگر قیمت‌های جاری زمین شهری را ملاک قرار دهیم، و فرض کنیم این قیمت‌ها صحیح است، قیمت یک مترمربع واحد مسکونی ساخته‌شده توجیه‌پذیر به نظر نمی‌رسد.
نمودار شماره 3 تغییرات قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران را نشان می‌دهد. این نمودار نیز بیانگر افزایش شدید قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی است که در پایان سال 1391، به 36 میلیون ریال رسیده است. به‌رغم این افزایش، قیمت‌های جاری زیربنای مسکونی، قیمت زمین را توجیه نمی‌کند. پس، یا قیمت زمین باید حبابی باشد، و یا قیمت واحدهای مسکونی در سال 1392 کماکان افزایش خواهد یافت.

گزینه اول محتمل‌تر است، چرا که سهم زمین در قیمت واحدهای مسکونی به شدت افزایش یافته است. مشارکت در اراضی کلنگی در شمال شهر تهران که با نسبت 50-50 و یا 45-55 صورت می‌گرفت، اکنون به نفع مالکان زمین تغییر یافته است. آنان سهم 65 و 70 درصد از بناهای ساخته‌شده را مطالبه می‌کنند. روشن نیست که آیا سازندگان حرفه‌ای این نسبت‌ها را کماکان می‌پذیرند و مشارکت‌ها مثل گذشته ادامه خواهد یافت؟ حتی در صورت ادامه ساخت‌وساز با نسبت‌های مشارکت جدید، این امر لزوماً به معنای منطقی بودن قیمت‌های جاری زمین نیست. سازندگان حرفه‌ای مایلند دائماً ساخت‌وسازهای جدید را ادامه دهند، و از این‌رو آمادگی دارند با استفاده از اهرم مالی بالاتر، حاشیه سود کمتری را هم بپذیرند.

موضوع قابل بررسی دیگر، شاخص اجاره واحدهای مسکونی است. نمودارها نشان می‌دهد که طی 10 سال گذشته، اجاره یک مترمربع بنای مسکونی در شهر تهران نیز هشت برابر شده است. شاخص بانک مرکزی نیز بیانگر آن است که طی 20 سال گذشته، قیمت اجاره واحدهای مسکونی (اگر سال 1370 را مبنا بگیریم) حدود 50 برابر شده است. با توجه به قیمت یک مترمربع زمین در پایان سال 1391 و قیمت یک مترمربع اجاره در این زمان، درمی‌یابیم که حدود 15 سال طول می‌کشد تا از محل اجاره، قیمت ملک مستهلک شود.

این رقم در کشورهای با نرخ تورم نزدیک به صفر، 20 تا 25 سال است. بنابراین، در کشوری که 30 درصد تورم سالیانه دارد، قناعت به حتی نرخ‌های اجاره جاری (که از دید مصرف‌کننده، نرخ‌های بسیار بالایی تلقی می‌شود) بیانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عایدی سرمایه‌ای، یعنی افزایش قیمت‌های آتی، دل بسته‌اند. این بدان معناست که هنوز املاک و مستغلات جزو دارایی‌های مورد علاقه سرمایه‌گذاران است، و تقاضا برای آن فراتر از تقاضای مصرفی می‌رود. زمین و ساختمان هنوز دارایی سرمایه‌ای مهمی در این کشور تلقی می‌شود.

متغیر دیگر در این زمینه، نسبت تراکم خانوار است. ارقام بیانگر آن است که تراکم خانوار از رقم 1.27 در سال 1355 به رقم 1.06 در سال 1390 کاهش یافته است. یعنی در سال 1355، به ازای هر 127 خانوار، 100 واحد مسکونی وجود داشته، درحالی‌که در سال 1390، به ازای هر 106 نفر خانوار، 100 واحد مسکونی موجود بوده است. نمودار 6 بیانگر تغییرات ارقام رشد جمیعت، خانوار و درصد رشد واحدهای مسکونی در طول 45 سال گذشته است. اگر تعداد خانه‌های خالی را که بیش از یک میلیون واحد اعلام شده است، به ارقام موجودی مسکن اضافه کنیم، این رقم حتی بهتر می‌شود و به ازای هر 100 خانوار، تقریباً 100 واحد مسکونی وجود خواهد داشت.
بهبود یادشده حداقل دو دلیل اصلی دارد: ساخت‌وساز بیشتر واحدهای مسکونی در سال‌های اخیر و رشد جمعیت و خانوار کمتر در همین بازه زمانی. رشد جمعیت 3.91 سال 1365 به حتی کمتر از یک در سال‌های اخیر رسیده است. با کاهش سطح زیربنا، واحدهای مسکونی بیشتری نیز در سه دهه اخیر ساخته شده است. نمودار 7 رابطه رشد جمعیت و تعداد مسکن طی دهه‌های اخیر را نشان می‌دهد.

برخلاف دهه 40 و 50، در سه دهه اخیر، رشد جمعیت به مراتب کمتر از رشد تعداد مسکن بوده است. دولت احمدی‌نژاد می‌تواند بخشی از این دستاورد را به مسکن مهر گره بزند. نمودار 8 نشان می‌دهد که طی دو دوره ریاست‌جمهوری، پیشرفت مسکن مهر شهری چه وضعیتی داشته است.

تا امروز نزدیک به 500 هزار واحد مسکونی از مسکن مهر تحویل شده است. نمودار معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی بیانگر آن است که حدود 725 هزار واحد دیگر که در مرحله نازک‌کاری است، به زودی می‌تواند تحویل شود. حدود یک میلیون واحد دیگر نیز دارای پروانه است و یا مراحل ساخت خود را می‌گذراند. بنابراین، 500 هزار واحد تحویل شده، و حدود 725 هزار واحد دیگر که مراحل نهایی را می‌گذراند، نقشی در موجودی واحدهای مسکونی کشور، به ویژه برای مسکن کم‌درآمدها داشته است. بهبود نسبت تراکم خانوار در واحد مسکونی نباید از چشم سرمایه‌گذاران در زمین و ساختمان دور بماند. این رقم در سال‌های آتی بهبود بیشتری خواهد یافت و به زیر عدد یک خواهد رسید و حتی کشور با موجودی بیشتری از خانه‌های خالی روبه‌رو خواهد شد؛ در آن زمان است که مستغلات می‌تواند از کالای پس‌اندازی فاصله گیرد، به ویژه اگر نرخ تورم نیز آرام گیرد.
در تحلیل متغیرهای اقتصاد کلان برای ترسیم چشم‌اندازی از قیمت‌های زمین و ساختمان در سال 1392، متغیرهای نرخ رشد ناخالص داخلی، نرخ تورم، نرخ ارز و میزان فروش نفت از اهمیت بیشتری برخوردار است. در سال 1392 نرخ رشد منفی، تورم حداقل در سطح سال 1391، نرخ ارز افزایشی و میزان فروش نفت کاهشی پیش‌بینی می‌شود. این پیش‌بینی‌ها بدان معناست که عمده حجم نقدینگی جدیدی که در سال 1392 ایجاد خواهد شد، به ناچار روی طبقات دارایی‌های موجود توزیع شده و قیمت آنها را بالا خواهد بود.
در سال 1391، نقدینگی 40 درصد رشد داشت، اما تولیدات جدید چنین رشدی نداشته‌اند؛ به ناچار بخش عمده نقدینگی روی موجودی‌های قبلی متمرکز شد و قیمت آنها را بالا برد. در سال 1391، قیمت طبقه دارایی‌های سهام و نیز املاک و مستغلات افزایش عمده یافت. نرخ ارز در ماه‌های پایانی سال و فروردین‌ماه سال 1392 بالا نرفت. یک دلیل این عدم افزایش، عرضه دولتی در ماه پایانی سال 1391 بود.
با توجه به سه موضوع مورد بررسی در این نوشته (قیمت احتمالاً حبابی زمین، کاهش نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی، و قیمت‌های املاک اجاره‌ای) و نیز با توجه به متغیرهای کلان مورد اشاره، پیش‌بینی می‌شود در سال 1392، ارز طبقه دارایی اصلی جذب‌کننده نقدینگی جدید باشد، و قیمت زمین و ساختمان رشدهای سال‌های 1390 و 1391 را تجربه نکند.
طبق پیش‌بینی 10 سال قبل نویسنده این سطور، متوسط قیمت واحدهای تجاری، به ریال ثابت، کماکان کاهشی خواهد بود و در سال‌های پیش رو، قیمت واحدهای تجاری و واحدهای مسکونی باز هم به یکدیگر نزدیک‌تر خواهد شد.